Покупка коммерческой недвижимости физическим лицом подводные камни

Содержание

1. Проверка собственности
2. Проверка кадастровых документов
3. Проверка других документов по недвижимости
4. Законодательная база
5. Как физическому лицу купить нежилое помещение?
6. Варианты приобретения коммерческого помещения
7. Первый вариант: купить коммерческую недвижимость от собственника
8. Второй вариант: купить коммерческую недвижимость с арендатором
9. Как купить коммерческое помещение юридическому лицу? Особенности сделки
10. Как составить договор?
11. Договор аренды нежилого помещения
12. Договор купли нежилого помещения
13. Как купить коммерческую недвижимость без денег?
14. Инвесторы для купли коммерческой недвижимости
15. Подводные камни
16. Заключение
17. Полезное видео
18. Особенности покупки коммерческой недвижимости
19. Как проверить коммерческую недвижимость перед покупкой?
20. Может ли физическое лицо купить коммерческую недвижимость?

Торговый павильон, склад, площадка для техники – на каком-то этапе развития бизнеса появляется возможность выкупить недвижимость у арендодателя и самому стать полноправным собственником.

Покупка недвижимости обычно сопряжена с большими расходами, даже если это небольшое помещение под магазин или квартира под офис.

Положение осложняется тем, что у многих компаний нет опыта в проведении таких операций – предприниматели не знают, как обойти опасные места. Вот три главных юридических момента, которые стоит прояснить при заключении договора купли-продажи, чтобы подстраховаться.

Проверка собственности

Право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним (ЕГРП). Самый простой способ проверки – заказать выписку из ЕГРП.

Так можно узнать, зарегистрировано ли у продавца право собственности и не обременен ли покупаемый объект арендой или, например, ипотекой в обеспечение кредита.

Для получения выписки нужно подать заявление в территориальный орган Росреестра. Бланки заявления можно скачать на сайте www.rosreestr.ru, иногда они также выдаются в самом отделении. Выписку оформляют, как правило, в течение пяти рабочих дней.

Государственная пошлина на данный момент составляет 200 рублей (для физических лиц) и 600 рублей (для юридических лиц). Недавно появилась возможность получить выписку в электронном виде прямо на сайте. Существует также множество посредников, оказывающих услуги по заказу выписок. Стоимость заказа через посредника варьируется от 1000 до 2000 рублей.

При этом надо помнить, что договоры аренды сроком меньше года в ЕГРП не отражаются. Если собственник продает недвижимость, обремененную таким краткосрочным договором, покупатель станет новым арендодателем автоматически (!), без подписания каких-либо документов.

При этом договор аренды может не предусматривать права собственника на одностороннее расторжение, а значит, после покупки недвижимости будет крайне сложно избавиться от находящегося там арендатора.

Чтобы избежать такого риска, запросите у продавца договоры аренды, которые заключены в отношении покупаемой недвижимости. Если их сложно расторгнуть, можно предложить продавцу самому расторгнуть договор аренды в качестве условия покупки. Такие предварительные условия распространены в коммерческой практике.

Помимо выписки из ЕГРП следует запросить у продавца договор купли-продажи недвижимости, по которому он приобрел этот объект, а также подтверждение оплаты покупки. Тонкость в том, что Росреестр обычно не проверяет сделку на предмет оплаты или тем более «рыночности» условий сделки.

Поэтому внешне в ЕГРП все может выглядеть красиво: собственность зарегистрирована на основании договора купли-продажи. Однако если по какой-то причине продавец не оплатил имущество прежнему продавцу, старый собственник сможет предъявить претензии напрямую «крайнему» покупателю, минуя продавца.

Более того, практика знает примеры, когда имущество продавалось и даже было оплачено, но цена была слишком низкой. Суд признавал это «безвозмездной передачей», и первоначальный собственник забирал недвижимость у добросовестного покупателя. Конечно, такие ситуации редкость, но все же риск остается, особенно если с момента последней продажи прошло меньше трех лет.

Проверка кадастровых документов

Перед покупкой недвижимости стоит запросить у собственника кадастровые документы: прежде всего кадастровый (технический) паспорт, экспликацию помещений и поэтажные планы.

В них содержатся важные сведения о покупаемой недвижимости: назначение объекта (жилой или нежилой), точный адрес, графическое изображение. Само наличие кадастрового паспорта означает, что здание (помещение) – завершенный объект строительства, а не «недострой».

По кадастровым документам также четко видны несогласованные перепланировки недвижимого объекта – распространенная проблема для собственников жилой недвижимости. Но и владельцу нежилой недвижимости такие перепланировки могут принести неприятности.

Дело в том, что, если понадобится сдать недвижимость с несогласованной перепланировкой в долгосрочную аренду, договор аренды могут отказаться регистрировать. Чиновники ссылаются на то, что предмет договора в этом случае отличается от того, что указан в ЕГРП и в кадастровых документах. Аналогичная ситуация время от времени возникает и при регистрации ипотеки такой недвижимости.

Проверка других документов по недвижимости

Удостоверившись, что с правами на объект все в порядке, а сам объект не имеет юридических дефектов, хорошо бы запросить договоры на обеспечение недвижимости коммунальными услугами: электричество, водоснабжение и водоотведение, газоснабжение.

Как правило, такие договоры типовые и строго подчиняются ведомственным нормам и правилам. Покупателю важно обратить на них внимание в двух аспектах: обеспечена ли недвижимость необходимым объемом коммунальных услуг и нет ли у прежнего собственника задолженности перед коммунальными организациями.

Недостаточный объем, скажем, электричества, сильно ограничит планируемое использование имущества. Из-за задолженности объект могут отключить от коммунальных услуг (в зависимости от условий договоров).

Читайте также:Протокол заседания инвентаризационной комиссии в бюджетном учреждении

Напоследок напомним, что при покупке недвижимости, равно как и при заключении любого другого договора, нужно проверять контрагента и его полномочия.

Коммерческую недвижимость приобретают для того, чтобы вести бизнес. Также популярно сдавать ее в аренду.

Возможен вариант перепродажи, когда стоимость объекта с течением времени вырастет.

Выбирая объект из числа представленных на рынке, очень важно принять во внимание ряд моментов. Нужно сосредоточиться на приобретении такой коммерческой площади, которая бы приносила максимальный доход.

Для этого нужно правильно определить назначение объекта, обратить внимание на инфраструктуру и местоположение недвижимости.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 703-45-84 . Это быстро и бесплатно !

Законодательная база

Приобретение коммерческих площадей контролируется Гражданским кодексом, статьи 550, 554, 555.

В статье 550 сказано о форме договора продажи недвижимости, в статье 554 – о предмете договора. В статье 555 имеет речь о стоимости объекта.

Статья 550 ГК РФ. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Статья 554 ГК РФ. Определение предмета в договоре продажи недвижимости

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статья 555 ГК РФ. Цена в договоре продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

В Жилищном кодексе есть статья 158. В ней сказано о предмете договора в случае, если коммерческая недвижимость находится в многоквартирном доме. Поскольку объект может располагаться на участке земли, находясь в собственности одного лица, нужно сделать его описание. Об этом сказано в Земельном кодексе, в п.4 статьи 35.

Как физическому лицу купить нежилое помещение?

Для покупки нежилого помещения физическому лицу понадобятся средства. Если накоплений нет, то можно воспользоваться кредитом. Это отличный способ получить внушительную сумму.

Если официальный заработок недостаточно большой, то имеет смысл предоставить банку в качестве залога имущество. Это может быть загородный дом или земельный участок, также банк может выдать средства под офисное или гаражное помещение, дачу.

В этом случае справка о доходах заемщика не требуется, а средства могут быть получены даже при плохой кредитной истории.

Приняв решение о покупке коммерческой недвижимости физическим лицом, следует убедиться в чистоте права продавца на собственность.

Как купить коммерческую недвижимость физическому лицу с минимизацией риска для себя? Для этого можно предпринять следующие шаги:

1. оформить в Росреестре выписку из ЕГРП. Так можно узнать, не заложено ли имущество в качестве залога, существует ли договор аренды. Выписка будет готова по запросу покупателя в течение недели.
2. Получить у продавца все договоры на аренду помещения, если они были заключены ранее.
3. Запросить у владельца недвижимости договор на покупку помещения, а также не то, что по сделке был произведен расчет с полной выплатой суммы.

Варианты приобретения коммерческого помещения

Выкуп нежилого помещения может стать выгодным вложением средств, ведь доход собственника часто доходит до 18%.

Важно правильно выбрать коммерческую недвижимость, уделяя внимание месторасположению объекта, близости дома к оживленным улицам и площадям.

Следует купить нежилую недвижимость такую, которая была бы востребована у целевой аудитории.

Итак, как можно купить нежилое помещение?

Первый вариант: купить коммерческую недвижимость от собственника

Проще всего приобрести коммерческие площади у собственника. Если бюджет ограничен, то этот вариант станет лучшим, ведь купить коммерческую недвижимость в России можно не переплачивая за услуги посредника. Например, комиссия риелтора при продаже объекта может составлять от 10 до 20% от суммы сделки.

Располагая собственными средствами, работая напрямую с собственником жилья, необходимо уделять пристальное внимание «чистоте» сделки.

Второй вариант: купить коммерческую недвижимость с арендатором

Купить нежилое помещение под сдачу в аренду — это одно из наиболее интересных решений, существующих на рынке коммерческих объектов.

Читайте также:Уголок потребителя для салона красоты перечень документов

Приобретая площадку под свой бизнес, можно выбрать здание с арендаторами.

В этом случае момент получения первого дохода максимально приближен, ведь организации подписывают договор срочного выкупа коммерческой недвижимости на 2-3 года с существующей арендой на длительный срок. Помещения не будут простаивать.

Если площади освобождаются, новый арендатор находится достаточно быстро. Дополнительных вложений на обустройство внутренних помещений не потребуется.

Таким образом, покупатель станет не только собственником недвижимости, но и начнет получать с нее доход. Единственным минусом такого варианта можно назвать достаточно высокую стоимость объектов, но при грамотном руководстве вложения окупятся через некоторое время.

Это очень популярный вид бизнеса. Выбор площадей большой, поэтому покупатель, располагающий суммой, без труда найдет оптимальный объект, устраивающий его по соотношению цены и качества.

Коммерческий объект выгодно оформить в собственность физического лица, если не планируется продажа недвижимости в ближайшее время. С 2016 года при продаже взимается 13% от суммы сделки, если объект находился во владении меньше 5 лет. Сдавая площади в аренду, не стоит забывать об оплате налога.

Нужно учесть, что при продаже требуется получить у супруга согласие на сделку. В случае развода совместное имущество будет разделено.

Как купить коммерческое помещение юридическому лицу? Особенности сделки

Если купить комнату или коммерческую недвижимость решило юридическое лицо, выгоднее всего это делать ООО.

Предприятие, работающее по упрощенной системе, становится идеальным решением, ведь риск потери части имущества снижен.

Учредитель отвечает только собственной частью уставного капитала. Если владелец помещения планирует продать его в течение года, лучше всего создать ООО, работающее в рамках общей системы налогообложения.

Оформляя заем в банке, бизнесмен может получить деньги по более выгодной процентной ставке, чем частное лицо.

Как составить договор?

Владелец помещения имеет право сдать коммерческую площадь в аренду. Если отсутствует задолженность перед банком, то объект можно продать.

Договор аренды нежилого помещения

Арендодателем выступает собственник помещения.

Им может быть не только юридическое либо, но и физическое.

Помещение можно использовать только в соответствии с теми условиями, которые были обозначены в договоре. Если они не указаны в документе, то площадь используют по прямому назначению.

В этом случае лучше заранее узнать о том, возможно ли в рамках предыдущего контракта расторгнуть договор аренды, действуя в одностороннем порядке.

Если покупатель не желает сдавать помещения, а в контракте не оговорена описанная выше возможность, то арендатор будет занимать площадь до конца срока аренды. Чтобы избежать подобных рисков, следует запросить у продавца договор аренды и внимательно изучить документ.

Если это требование нарушается, то арендодатель имеет право расторгнуть договор, а также требовать, чтобы ему были возмещены убытки.

Договор купли нежилого помещения

В таком документе необходимо отразить права покупателя на земельный участок, на котором стоит объект.

Важно точно прописать расположение недвижимости, адрес, этаж, отразить предмет договора. Бумага должна содержать информацию о том, какая недвижимость будет передана покупателю в процессе сделки.

При составлении бумаги важно указать данные продавца и покупателя. Отразить срок передачи помещения, какая сумма сделки. Важно отметить то, в какой валюте будет осуществлен платеж.

Как купить коммерческую недвижимость без денег?

Это можно сделать, взяв сумму у кредитно-финансовой организации. В качестве залога будет выступать недвижимость, имеющаяся у заемщика. При выдаче займа будет учтен возраст обратившегося лица, он должен быть в интервале от 20 до 65 лет.

Сумма может быть получена на 25 лет, заемщик должен заранее подумать о своей платежеспособности на этот период.

Инвесторы для купли коммерческой недвижимости

Найти инвесторов для покупки коммерческой недвижимости можно в клубах предпринимателей, на тематических конференциях и форумах.

Соинвесторов можно найти среди родственников и друзей.

Но важно правильно составить договор, чтобы потом не возникло неприятных ситуаций.

Подводные камни

Какие могут быть «подводные камни» при покупке коммерческой недвижимости? Приобретая коммерческие площади, нужно обращать внимание на наличие энергосетей достаточной мощности. Если она небольшая, это может стать предметом торга. Необходимо проверить состояние коммуникаций в помещении, которое находится над коммерческим объектом.

Важно оценить готовность объекта к приему арендаторов. На его стоимость окажет влияние наличие парковки, а также инфраструктура района. Покупать площади лучше в местах о оживленным трафиком. Важно проверить документы, это поможет избежать сетей мошенников.

Заключение

Покупка коммерческих помещений представляет собой выгодное вложение средств, если рассматривать сделку в перспективе. Бизнесу постоянно требуются новые площади, поэтому их владелец может получать стабильный доход.

Покупая объект, необходимо обращать внимание на его состояние. Важно правильно оформить документы, это гарантирует защиту прав собственника.

Полезное видео

Смотрите видео по теме:

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 703-45-84 (Москва)
+7 (812) 309-58-40 (Санкт-Петербург)

Покупка коммерческой недвижимости – это достаточно сложная с юридической точки зрения процедура, к которой нужно готовиться заранее. Есть немало подводных камней и особенностей, которые нужно учитывать, чтобы не попасть в неприятную ситуацию.

Читайте также:Штатное расписание чоп с дежурным подразделением образец

В данной ситуации мы расскажем, что нужно знать при покупке коммерческой недвижимости, как подготовиться к сделке и как провести ее максимально безопасно и без рисков.

Особенности покупки коммерческой недвижимости

Коммерческая недвижимость – это объекты, изначально нежилые, которые могут использоваться для ведения бизнеса или другой хозяйственной деятельности. К таким объектам относят склады, офисные здания, торговые центры, производственные комплексы и т.д. При этом недвижимость может приобретаться как непосредственно у застройщика (если речь идет о новых объектах), так и на вторичном рынке.

При покупке коммерческой недвижимости встречаются «подводные камни», о которых обязательно нужно помнить при выборе объекта. Вот основные из них:

• покупка у лица, которое действительно имеет право собственности на объект – необходимо убедиться, что продавец имеет все права на предлагаемый вам объект. Это очень важно, поскольку распространена схема мошенничества, когда сделку заключает лицо, не имеющее на это прав, после чего договор оспаривается в суде, и покупатель лишается и денег, и имущества;
• капитальность объекта – нередко встречаются ситуации, когда изначально некапитальная постройка (киоски, пристройки и т.д.) переоформляются как капитальные и продаются. Но новый владелец может столкнуться с трудностями в будущем, ведь процедура перевода в капитальное сооружение может быть проведена с нарушениями или вообще фиктивно. Потому если вас интересует капитальная постройка, она должна изначально строиться как капитальная;
• перевод из жилого в нежилой фонд – ситуация, сходная с предыдущей. Часто коммерческая недвижимость создается путем переоформления жилых объектов (например, многоквартирных домов или их частей). В этом случае процедура перевода в нежилой фонд должна быть выполнена очень тщательно и в строгом соответствии с законодательством, иначе в будущем покупатель столкнется с проблемами (например, исками от бывших жильцов или тех, кто претендует на право проживания в данном объекте);
• отсутствие обременений – коммерческая недвижимость достаточно часто (гораздо чаще, чем жилая) может находиться под арестом или выступать залогом по кредиту предыдущего владельца. По закону такие объекты не могут продаваться до снятия обременения, однако от покупателя могут скрыть данные факты, что вызовет проблемы и споры в будущем. Потому наличие обременений нужно проверять заранее.

Учитывая высокую стоимость и немалые риски при покупке коммерческой недвижимости, рекомендуется заручиться помощью опытного адвоката по недвижимости, который сможет сделать сделку максимально безопасной.

Как проверить коммерческую недвижимость перед покупкой?

Прежде, чем заключить сделку по покупке коммерческой недвижимости, обязательно нужно осуществить ряд проверок, которые касаются как самого объекта, так и продавца. Прежде всего, нужно уделить внимание таким нюансам:

• личность владельца – нужно убедиться, что тот, кто выдает себя за собственника коммерческой недвижимости, действительно является таковым, а также может ли он распоряжаться объектом;
• наличие обременений – даже если права владельца на объект подтверждены, он может находиться под арестом или выступать залогом по незакрытому кредиту. В этом случае сделку заключать нельзя – она легко может быть оспорена;
• права третьих лиц – нередко у коммерческой недвижимости есть несколько совладельцев, и продажа объекта возможна только с их согласия. Также права третьих лиц могут нарушаться, если процедура переведения объекта из жилого фонда в нежилой была проведена с нарушениями;
• история операций с данным объектом недвижимости – нужно убедиться, что предыдущие перепродажи недвижимости выполнялись в рамках законодательства, иначе это может стать причиной обжалования договора в суде и его расторжения;
• финансовая состоятельность продавца – даже если все документы при покупке коммерческой недвижимости в порядке, но продавец испытывает финансовые трудности и потенциально может быть признан банкротом, от сделки лучше отказаться, поскольку кредиторы впоследствии имеют право оспорить все сделки обанкротившегося, в том числе и продажу недвижимости;
• соблюдение строительных и других норм – особо важно при покупке нового объекта у застройщика. Компания должна предоставить все необходимые документы и заключения соответствующих служб, подтверждающие, что все операции выполнялись в соответствии с требованиями и нормами, и у владельца не возникнут проблемы с проверяющими органами или при эксплуатации недвижимости.

Провести полную и глубокую проверку объекта пред покупкой сможет только опытный и профессиональный адвокат по вопросам недвижимости, специализирующийся на подобных вопросах. Его помощь станет незаменимой и минимизирует все риски при заключении сделки.

Может ли физическое лицо купить коммерческую недвижимость?

Законодательство не запрещает покупку коммерческой недвижимости физическим лицом, при этом покупателю не нужно даже регистрироваться как индивидуальному предпринимателю. Однако принимая решение купить коммерческую недвижимость, будучи физическим лицом, нужно знать про важную особенность: если вы в браке, коммерческая недвижимость, вне зависимости от назначения, будет считаться совместно нажитым имуществом, а значит, подлежит разделу при разводе.

Для юрлиц и ИП такого правила нет – объект идет на баланс предприятия, а не физического лица. В остальном никаких ограничений нет, и если эти условия устраивают, физлицо может смело приобретать коммерческую недвижимость.

Источник: lawsexp.com