Расчет площади земельного участка под многоквартирным домом

Содержание

1. Ответы:
2. МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах
3. 1. Область применения
4. 2. Нормативные ссылки
5. 3. Расчет нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах

Здравствуйте! Наш многоквартирный дом построен в 1968 году. Земельный участок на котором расположен наш дом поставлен на кадастровый учет в 2002 году на основании предоставленных администрацией города списков ранее учтенных земельных участков составленных по результатам инвентаризации земель города. В соответствии с выпиской из ГКН наш земельный участок имеет статус ранее учтенного , но границы его не установлены в соответствии с действующим законодательством ,декларативная площадь земельного участка составляет 1882 кв.м. , назначение участка – для эксплуатации жилого дома. Несколько квартир в нашем доме переведены их собственниками в нежилые помещения и в настоящее время являются магазинами. Мы хотим зарегистрировать право общей долевой собственности на наш земельный участок . Для этого необходимо провести межевание , а для межевания нужно вычислить размер площади земельного участка необходимого для эксплуатации нашего дома. По методике изложенной в «СП 30-101-98 "Методические указания по расчету земельных участков в кондоминиумах"» размер земельного участка необходимого для эксплуатации многоквартирного дома вычисляется путем умножения коэффициента зависящего от этажности и года постройки данного дома на общую площадь всех жилых помещений в данном доме . Но ведь часть помещений в нашем доме принадлежащая отдельным собственникам на сегодняшний день не являются жилыми помещениями ( магазины). Каким образом законодательство РФ предусматривает определение площади земельного участка необходимого для эксплуатации нашего дома? Спасибо.

Уточнение от 2 апреля 2015 — 16:53
Мы тоже считаем , что правильно было бы при расчете размера площади земельного участка необходимого для эксплуатации нашего дома учитывать площадь нежилых помещений также как и жилых, так как при приобретении этих помещений приобреталась и приходящаяся на их долю часть общего имущества (часть земельного участка на котором расположен наш дом) Но администрация города отказывается согласовывать межевой план нашего земельного участка , в котором размер площади нашего земельного участка расчитан с учетом того , что ранее ( во время застройки данной территории) все помещения в нашем доме принадлежащие отдельным собственникам были жилыми . Администрация города настаивает на том , что для нежилых помещений не должны предусматриваться детские площадки , площадки для отдыха и занятий спортом и т.п. и на этом основании утвержджает , что в расчетах площади земельного участка необходимого для эксплуатации нашего дома должны учитываться только те помещения , которые на сегодняшний день являются жилыми. При таком расчете площадь нашего земельного участка уменьшается почти в два раза , так как в доме было всего 12 квартир и из них 5 переведены в нежилые. По расчетам Администрации города нам положена полоса земли вдоль дома шириной 12 метров, но на таком участке даже парковку для наших автомобилей невозможно разместить из за близости к окнам квартир .А на детскую или спорт площадку уже ничего не остается , а ведь еще нужны места для выгрузки товаров в магазины расположенные на всем первом этаже дома.Мы намерены обратиться в суд , но не знаем на основании каких правовых норм мы можем доказать необходимость учитывать наряду с жилыми помещениями и помещения магазинов . Может по этому поводу были какие-либо разъяснения каких-либо официальных органов?!

Ответы:

Добрый день, спасибо за Ваш вопрос. Вам следует знать, что

К сожалению, ЖК РФ не содержит особых положений о порядке определения размера земельного участка под многоквартирным домом. Но некоторые ориентиры в законодательстве есть.

Так, в силу части 1 статьи 36 ЖК РФ границы и размер земельного участка рассчитываются в соответствии с земельным законодательством и законодательством о градостроительной деятельности. Более конкретно данное положение раскрывается в пункте 2 статьи 35 Земельного кодекса РФ, где указано, что площадь части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, определяется в порядке части 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ.

Однако, указанная статья говорит об определении лишь предельных размеров земельных участков, которые устанавливаются в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Значит, в любом случае необходимо будет в рамках известных пределов устанавливать границы с учетом индивидуальных обстоятельств.

Если земельное законодательство говорит о процедуре расчета границ земельного участка под многоквартирным домом лишь в общих чертах, то в части 4 статьи 43 Градостроительного кодекса указано, что размеры должны определяться с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки территорий.

"С учетом" может означать две возможности установления размеров земельных участков: они могут быть равны показателям, определенным в соответствии с градостроительными нормативами и правилами, действовавшими в период застройки, либо быть меньше их, если сложившееся землепользование не позволяет придерживаться данных показателей.

На современном этапе подзаконный правовой акт о правилах определения границ участка не разрабатывался. В этой связи представляется целесообразным руководствоваться ранее предусмотренным порядком определения границ, который наиболее полно учитывал как интересы жильцов, так и необходимые технические требования.

На основе статьи 10 действовавшего до вступления в силу ЖК Федерального закона "О товариществах собственников жилья" были приняты Постановление Правительства Российской Федерации от 26.09.1997 N 1223 "Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах", Свод правил по проектированию и строительству СП 30101-98, Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах.

Основные принципы, заложенные в этих актах, состоят в следующем: если земельный участок еще не был отведен, то границы определяются в зависимости от этажности дома и от СНиПов, действовавших в период строительства; если же земельный участок уже был отведен, то его границы не подлежат пересмотру. Положение детализирует, что размеры земельных участков для создания кондоминиумов на территориях существующей застройки, а также на вновь осваиваемых территориях определяются в соответствии с градостроительной документацией, градостроительными нормативами и методикой расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах.

Читайте также:Столичное агентство по возврату долгов отзывы должников

Рекомендация эксперта
Таким образом, я считаю, что при расчете площади земельного участка необходимого для эксплуатации Вашего дома необходимо учитывать нежилые площади так, как они были изначально при строительстве дома (т.е. как жилые).

Если будут вопросы, могу ответить более подробно.

С наилучшими пожеланиями.

Письмо Министерства экономического развития РФ от 29 декабря 2010 г. № Д23-5416 “О разъяснении порядка формирования земельного участка под многоквартирным домом”

Департамент недвижимости Минэкономразвития России рассмотрел обращение о разъяснении порядка формирования земельного участка под многоквартирным домом.

1. По вопросу о том, в каких случаях формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляет орган государственной власти, в каких орган местного самоуправления, в каких случаях арендатор (землепользователь) сообщаем.

Часть 4 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 189-ФЗ) предусматривает общую норму для органов государственной власти и органов местного самоуправления о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В настоящее время в законодательстве Российской Федерации отсутствует четкое определение термина «формирование земельного участка». Исходя из требований, предусмотренных положениями Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Градостроительный кодекс) и Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Земельный кодекс), формирование земельного участка под многоквартирным домом включает в себя:

1) подготовку и утверждение проекта планировки территории и проекта межевания территории;

2) выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон № 221-ФЗ), кадастровых работ и осуществление государственного кадастрового учета земельного участка.

При этом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории, осуществляемая в отношении земельного участка, находящегося под многоквартирным домом, относится к компетенции органов местного самоуправления.

Кадастровый учет недвижимого имущества осуществляется уполномоченным органом по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, представленных на основании заявления любого лица (статьи 1, 3, 14 Закона № 221-ФЗ).

Проведение кадастровых работ осуществляется кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства и Закона № 221-ФЗ договора подряда на выполнение кадастровых работ по инициативе собственника земельного участка (заказчика). Вместе с тем, заключить данный договор с кадастровым инженером вправе любое лицо.

В соответствии со статьей 37 Закона № 221-ФЗ в результате кадастровых работ кадастровый инженер передает заказчику таких кадастровых работ межевой план, технический план, акт обследования.

На основании статей 9-11 Земельного кодекса формирование земельного участка, находящегося в федеральной собственности, осуществляется федеральными органами исполнительной власти, формирование земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации, — исполнительными органами государственной власти субъекта Российской Федерации, формирование земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, — органами местного самоуправления.

В случае, если государственная собственность на земельный участок не разграничена, формирование такого земельного участка осуществляет орган местного самоуправления (пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Решение об образовании земельного участка принимается органами, осуществляющими предоставление земельных участков (статья 29 Земельного кодекса), в том числе на основании обращения заинтересованного правообладателя земельного участка.

2. По вопросу о том, каковы нормы для определения площади земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и принципы установления таких норм сообщаем.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Местоположение границ и размер земельного участка в границах застроенных территорий, а также его площадь определяются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий (часть 4 статьи 43 Градостроительного кодекса).

В соответствии с частью 9 статьи 38 Федерального закона № 221-ФЗ при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка .

Если образование земельных участков должно осуществляться с учетом проекта межевания территории или иного документа, местоположение границ данных земельных участков определяется с учетом такого документа (часть 10 статьи 38 Федерального закона № 221-ФЗ).

3. По вопросу о том, должна ли в данном случае осуществляться разработка документации по планировке территории (проект планировки территории, проект межевания территории) в соответствии с требованиями статей 42, 43 Градостроительного кодекса или возможно образование новых земельных участков в порядке, установленном статьями 11.3, 11.4 Земельного кодекса, сообщаем.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 191-ФЗ) до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по организации территорий, размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса. Не допускается требовать в указанном случае предоставление других документов для утверждения проектов планировки территорий, проектов межевания территорий.

Читайте также:Производственная характеристика для мрэк образец заполнения беларусь

Данной нормой предусмотрены переходные положения градостроительного законодательства. Исходя из содержания указанной нормы, в целях определения границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, должна осуществляться разработка проекта планировки территории, проекта межевания территории.

4. По вопросу о том, применяется ли пункт 2 статьи 6 Федерального закона № 191-ФЗ только на случаи, установленные статьями 46.1, 46.2, 46.3 Градостроительного кодекса, или на иные случаи, установленные законом, сообщаем.

В связи с тем, что пункт 2 статьи 6 Федерального закона № 191-ФЗ не предусматривает ограничений в отношении каких-либо конкретных случаев, Департамент недвижимости считает, что данная норма распространяет свое действие на все отношения, регламентируемые законодательством в области градостроительной деятельности

Департамента недвижимости А.И. Ивак

Вы также вправе обратиться за разъяснениями в Минэконом развитие.

МИНИСТЕРСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ПО ЗЕМЕЛЬНОЙ ПОЛИТИКЕ,
СТРОИТЕЛЬСТВУ И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОМУ ХОЗЯЙСТВУ

от 26 августа 1998 N 59

Об утверждении методических указаний по расчету
нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах

1. Утвердить "Методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах" (далее — Методические указания).

2. Департаменту градостроительства и архитектуры (Топкишев С.А.) обеспечить рассылку Методических указаний субъектам Российской Федерации.

3. Департаменту градостроительства и архитектуры (Топкишев С.А.) и Департаменту земельной политики (Лойко П.Ф.) оказывать содействие органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления в вопросах применения Методических указаний.

МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах

1. Область применения

Определение нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах и установление их границ проводятся с целью формирования кондоминиума как единого планировочно обособленного комплекса недвижимого имущества (в том числе его развития); установления земельной доли в общей собственности, приходящейся на каждого домовладельца в кондоминиуме, исходя из площади помещений, находящихся в его собственности; эффективного использования земель городских и сельских поселений и повышения уровня их благоустройства; налогообложения; учета и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах.

Настоящие Методические указания являются основой для разработки методики расчета нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах субъектами Российской Федерации или органами местного самоуправления.

2. Нормативные ссылки

В настоящем Своде правил использованы ссылки на следующие документы:

3. Расчет нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах

3.1. В основу Методических указаний по расчету нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах, передаваемых в общую долевую собственность домовладельцев бесплатно, положен принцип определения величины удельных показателей земельной доли для зданий разной этажности на основе градостроительных нормативов различных периодов массового жилищного строительства.

Размер земельного участка в кондоминиуме уточняется при разработке проекта границ земельного участка, входящего в кондоминиум. Разработка проекта границ земельного участка в кондоминиуме осуществляется с учетом градостроительной документации конкретного квартала (микрорайона), при соблюдении требований пунктов 3 и 7 Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 года N 1223. Проекты межевания территории при установлении границ земельных участков в кондоминиумах разрабатываются в границах планировочных единиц города, другого поселения (микрорайонов, кварталов или их частей).

Удельный показатель земельной доли представляет собой площадь жилой территории в границах планировочной единицы, приходящейся на 1 м_2 общей площади жилых помещений, входящих в состав кондоминиума.

3.2. На вновь осваиваемых территориях городов и других поселений определение нормативных размеров земельных участков в кондоминиумах осуществляется в соответствии с действующими федеральными и территориальными градостроительными нормативами, на основе градостроительной документации по застройке и проектов межевания территорий, разработанных в соответствии с градостроительной документацией по планированию территорий и правилами землепользования и застройки.

3.3. Определение удельного показателя земельной доли для зданий разной этажности в районах массовой жилой застройки основывается на нормативных документах, регламентирующих удельные размеры элементов жилой территории в кварталах и микрорайонах.

Такими элементами территорий в разные периоды строительства как квартальной, так и микрорайонной застройки являлись:

— территории под жилыми зданиями;

— проезды и пешеходные дороги, ведущие к жилым зданиям;

— открытые площадки для ременного хранения автомобилей;

— придомовые зеленые насаждения, площадки для отдыха и игр детей;

Удельные показатели земельной доли, приходящейся на 1 м_2 общей площади жилых помещений, входящих в состав кондоминиума, в зависимости от этажности и периода строительства приведены в таблице приложения А.

При подготовке настоящих Методических указаний были учтены результаты соответствующих расчетов, проведенных дифференцированно для каждого периода строительства, начиная с 1958 года, в соответствии с нормативными документами каждого периода строительства.

Графики для определения нормативного размера земельного участка для зданий разной этажности (по усредненным показателям) приведены на чертеже приложения Б и могут использоваться в качестве вспомогательного нормативного материала.

3.4. Нормативный размер земельного участка в кондоминиуме, в основу определения которого положен принцип выявления удельного показателя земельной доли для зданий разной этажности, рассчитывается путем умножения общей площади жилых помещений в данном кондоминиуме на удельный показатель земельной доли по формуле (1):

где S — нормативный размер земельного участка в норм.к кондоминиуме, м_2;

S — общая площадь жилых помещений в кондоминиуме, м_2;

к У — удельный показатель земельной доли для зданий разной з.д. этажности (таблица приложения А).

Уточнение удельных показателей земельной доли для зданий разной этажности осуществляется органами местного самоуправления, исходя из территориальных градостроительных нормативов, градостроительного и правового зонирования конкретной территории с учетом градостроительной ценности и региональных особенностей территорий.

3.5. Определение размеров земельных участков для нежилых помещений (предприятия торговли, бытового обслуживания и т.п.), входящих в состав кондоминиума, осуществляется на основании градостроительных нормативов с учетом обеспечения требований по эксплуатации этих помещений (организация подъездов, подходов, разворотных площадок для транспорта, площадок для временной стоянки автомобилей и т.д.) и уточняется при разработке границ земельного участка, входящего в кондоминиум.

Читайте также:Шыгысэнерготрейд семей узнать задолженность по лицевому счету

3.6. При определении размеров земельного участка в кондоминиуме на базе отдельного здания в составе квартала (особенно в центральных районах поселений, где сверхнормативные территории фактически отсутствуют) может также применяться расчетная формула, в основу которой положен принцип выявления нежилых территорий в границах квартала, микрорайона, не подлежащих передаче в кондоминиумы, т.е. исключения участков школ, детских дошкольных учреждений, других отдельно расположенных учреждений культурно — бытового обслуживания, территорий общего пользования микрорайонного и внемикрорайонного значения, территорий незавершенной, реконструируемой и проектируемой застройки, а также других территорий, не занятых жилой застройкой.

Расчет размера земельного участка в кондоминиуме проводится по следующей формуле (2):

S — S — S
кв нж застр.
S = ___________________ х S + S , (2)
к S общ.к застр.к
общ.зд

где S — размер земельного участка в кондоминиуме;

к
S — общая площадь квартала, микрорайона;
кв

S — суммарная площадь всех нежилых территорий, не подлежащих передаче
нж
в кондоминиумы;

S — суммарная площадь застройки всех жилых зданий в
застр.к
границах квартала, микрорайона;

S — суммарная общая площадь жилых помещений всех жилых
общ.зд
зданий в границах данного квартала, микрорайона;

S — общая площадь жилых помещений кондоминиума, для
общ.к
которого рассчитывается нормативный размер земельного участка;

S — площадь застройки кондоминиума, для которого
застр.к
рассчитывается земельный участок.

3.8. Размер земельной доли каждого домовладельца в кондоминиуме определяется путем умножения общей площади жилых помещений, находящихся в собственности данного домовладельца в кондоминиуме, на удельный показатель земельной доли.

В случае если фактический размер земельного участка в кондоминиуме меньше нормативного, размер земельной доли каждого домовладельца определяется путем деления фактической площади земельного участка в кондоминиуме на общую площадь жилых помещений в кондоминиуме и умножения на общую площадь жилого помещения, находящегося в собственности каждого домовладельца.

«Прочитала в вашей газете, что существует специальная методика расчета площади земельных участков под многоквартирными домами. Не могли бы вы рассказать, какие применяются расчеты?»

Прочитала в вашей газете, что существует специальная методика расчета площади земельных участков под многоквартирными домами. Мы в своем доме уже провели общее собрание собственников и проголосовали за то, чтобы начать работу по формированию придомовой территории и регистрации земельного участка в общую долевую собственность. Поэтому хотелось бы знать, на какую площадь мы можем претендовать.

Не могли бы вы рассказать, какие применяются расчеты?
И. СЕРЕГИНА, г. Владивосток

Марина ВОЛКОВА, член Тихоокеанской коалиции по содействию реализации реформы ЖКХ в Дальневосточном федеральном округе:
— В декабре 2006 года были приняты поправки в Жилищный кодекс и принято решение, что земельные участки собственникам многоквартирных домов должны предоставляться в границах, определяемых постановлением правительства № 1223 1997 года (оно называется «Об утверждении Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах»). В этом постановлении как раз и даются методические указания по расчету нормативных размеров земельных участков. На их основе в субъектах РФ должны разрабатываться методики расчета размера земельных участков, передаваемых бесплатно в общую долевую собственность домовладельцев.

При расчетах учитываются общая площадь жилых помещений в доме, его этажность, а также в каком году он был сдан в эксплуатацию. Последнее объясняется тем, что в разные периоды массового жилищного строительства действовали разные градостроительные нормы, а потому разное количество земли отводилось под придомовые зеленые насаждения, детские и хозяйственные площадки, проезды к жилым зданиям. Сейчас это нельзя не учитывать. Поэтому и было введено понятие — удельный показатель земельной доли для зданий разной этажности, учитывающий период строительства дома.

По большому счету формула простая: нормативный размер земельного участка равен общей площади жилых помещений в доме, умноженной на удельный показатель земельной доли для зданий разной этажности. Общую площадь жилых помещений можно узнать в «Ростехинвентаризации» или даже в своей управляющей компании, где ее тоже знают. Удельный показатель земельной доли, приходящейся на 1 квадратный метр общей площади жилых помещений, смотрите по таблице (сегодня публикуется основная часть этой таблицы). К примеру, если пятиэтажка была построена в 1970 году, то ориентируетесь на СНиП 1967 года (на тот момент действовал еще он). То есть удельный показатель на один квадратный метр — 1,52.

Приведу еще один конкретный пример: определение нормативного размера земельного участка для 5-этажного 80-квартирного здания 1960 года строительства со средней площадью квартиры 50 кв. метров. В соответствии с таблицей удельный показатель земельной доли для пятиэтажных зданий равен 1,34. Следовательно, нормативный размер земельного участка составит: (50 х 80) х 1,34 = 5360 (кв.м)

Понятно, что далеко не всегда в условиях плотной городской застройки можно претендовать на нормативный размер придомовой территории. Но практика показывает, что даже там, где земли достаточно, чиновники часто не хотят ее уступать. А ведь домовладельцы претендуют не на чужое, а на свое.

Удельные показатели земельной доли, приходящейся на 1 кв. м общей площади жилых помещений, для зданий разной этажностиСтроительные нормы Этажность 2 3 4 5 6 7 8 9 12 14 16 1957 г. СН 41-58 2,84 2,00 1,57 1,34 1,23 1,19 1,14 1967 г. СНиП П-К 2-62 2,72 1,97 1,81 1,52 1,39 1,30 1,21 1,04 1975 г. СНиП П-60-75 2,30 1,80 1,59 1,36 1,21 1,15 1,10 0,98 0,94 ВСН 2-85 1,85 1,47 1,32 1,16 1,05 0,96 0,85 0,80 0,74 0,69 1994 г. МГСН-1.01-94, СниП 2.07.01-89 3,57-1,61 1,85-1,43 1,33 1,31 1,16 1,05 0,96 0,85 0,80 0,74 0,69

Источник: lawsexp.com