Расхождение площади в свидетельстве и кадастровом паспорте

Содержание

1. В каких пределах возможно расхождение площадей земельного участка, указанных в правоустанавливающем документе и на кадастровом плане
2. Статья обновлена 24.11.2017 года. Площадь в свидетельстве не совпадает
3. Разъяснение других сложных моментов
4. Площадь в Свидетельстве не совпадает с кадастровым или техническим паспортом. : 11 комментариев
5. Добавить комментарий Отменить ответ
6. Приветствие автора и основателя сайта
7. Канал «Школа сделок с недвижимостью»
8. Расхождения в площади: куда обращаться?
9. Внесения изменений о площади объект в ЕГРП: суть процедуры

Наиболее существенными характеристиками любого земельного участка, которые определяются как уникальные и позволяют однозначно определить этот участок как объект недвижимости, являются местоположение границ и площадь.

Об этом гласят требования Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» (п.1 статьи 7 ФЗ № 221-ФЗ от 24.07.2007 г.).

Возникающая необходимость уточнения местоположения границ и площади земельных участков обусловлена рядом причин:

1. имеющиеся кадастровые сведения о земельном участке не соответствуют нормативным требованиям к описанию местоположения границ земельных участков ( п.3 ст.25 и п.4 ст.27 Закона о кадастре)
2. при уточнении местоположения границ земельных участков зачастую фактическая площадь земельного участка, установленная при межевании, не соответствует площади земельного участка, указанной в правоустанавливающих документах на этот участок

Такие расхождения могут быть как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения площади земельного участка по сравнению со сведениями в документах на него.

Уточнённая площадь земельного участка не должна быть больше площади участка, отражённой в документах и государственном кадастре или акте органа местного самоуправления на величину, большую предельного минимального размера земельного участка.

Минимальный размер земельного участка определяют исходя из п. 1 статьи 33 Земельного кодекса РФ:

предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства устанавливаются законами субъектов РФ, а для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства-нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Предельные минимальные размеры земельных участков, установленные для земель соответствующего целевого назначения в Санкт-Петербурге (Закон Санкт-Петербурга от 18 июля 2007 года N 397-74):

• S min = 300 м 2 = 3 сот = 0.03 га — для участков ИЖС
• S min = 600 м 2 = 6 сот. = 0.06 га – для участков для ведения дачного хозяйства
• S min = 200 м 2 = 2 сот. = 0.02 га — для садоводческих участков
• S min = 18 м 2 — для индивидуальных гаражей
• S min = 5 м 2 — для размещения временных объектов мелкорозничной торговли, общественного питания и бытового обслуживания без права возведения на данных земельных участках объектов недвижимого имущества

В каких пределах возможно расхождение площадей земельного участка, указанных в правоустанавливающем документе и на кадастровом плане

Если уточнённая площадь земельного участка оказалась больше, чем по документам, то земельный участок можно зарегистрировать, если:

S уточн. (S по док-там — Smin)

Smin — предельный минимальный размер земельного участка, установленный для земель соответствующего целевого назначения.

Пример 1

По наследству на садоводческий земельный участок в Ленинградской области значатся 6 соток, а на новом плане площадь участка составляет 12 соток:

• Sфакт. = 12 сот.
• S по док-там = 6 сот.
• S факт.. > S по док-там
• S min = 500 м 2 — для садоводческих участков в Ленинградской области
• S уточн. S уточн.

Поскольку кадастровый план является обязательным приложением к правоустанавливающему документу, представляемому для государственной регистрации прав, то при наличии расхождения площадей на плане и в документе регистрирующий орган вправе полагать, что представлен план не того объекта, на который заявляются права, и отказать в регистрации.

Пример 2

Согласно акту органа местного самоуправления, гражданину в Санкт-Петербурге предоставлялось в собственность для строительства индивидуального дома 12 соток., а на новом плане площадь участка составляет 9 соток.

• Sфакт. = 9 сот.
• S по док-там = 12 сот.
• S по док-там.> Sфакт
• S min = 300 м 2 (0.03га) – для участков ИЖС в Санкт-Петербурге
• S уточн. (S по док-там — Smin) = 12 сот. — 3 сот. = 9 сот.
• Sфакт. = S уточн.,то есть не превышает уточнённой площади земельного участка. Такой земельный участок подлежит регистрации.

Читайте также:Согласно дополнительного соглашения или дополнительному соглашению

Если предельный минимальный размер земельных участков соотвествующего назначения (ИЖС, садовый, для ведения дачного хозяйства и т.д.) не установлен, уточнённая площадь земельного участка не дольша быть больше чем на 10% площади земельного участка по документам (сведениям в государственном кадастре недвижимости) . Требования ч.1 п.5 ст. 27 Закона о кадастре:

Изучая документы на квартиру, Вы обнаружили, что площадь в Свидетельстве не совпадает с Кадастровым или Техническим паспортом.
Любые разногласия в документах на недвижимость тревожат. Что это — техническая или юридическая ошибка.

Как получилось, что площадь в Свидетельстве не совпадает с кадастровыми и техническими документами. Ведь площадь окса (объекта капитального строительства) — эта важная характеристика.

Разберемся подробнее:
Статья актуальна на 2019 год

Свидетельство о государственной регистрации права выдавал Отдел регистрации прав (регистрационная палата) Росреестра с 30.01.1998 года.

Свидетельство о государственной регистрации права содержит информацию об объекте недвижимости ( на дату регистрации права собственности) , внесенную в ЕГРН — единый государственный реестр недвижимости (ранее, до 02.01.2017 г — ЕГРП — Единый государственный реестр прав). Именно оттуда все данные об объекте и правообладателе автоматически подставлялись в Свидетельство о праве.

То есть разногласий между Свидетельством и ЕГРН (ЕГРП) быть не может, ну если конечно не произошло технического сбоя.

Изменения в ЕГРН в части площади квартиры вносятся по мере обращения правообладателей с различными заявлениями на регистрационные действия: перевод права собственности, наложение обременения и т.д, а также по мере поступления документов в рамках межведомственного документооборота — из суда, Земельного комитета, Органов по опеке и попечительству, Адресного реестра и других государственных учреждений. Что влечет за собой внесение различных изменений в ЕГРН.

При составлении договора отчуждения ( купли-продажи, дарения, мены) не используйте Технический паспорт или старое свидетельство о праве, нужно использовать свежую выписку из ЕГРН

Посмотрите пример современной выписки Выписка из ЕГРН

Быстро получить достоверную выписку на электронную почту можно здесь Закажите выписку из ЕГРН прямо сейчас

Так же выписка содержит информацию об арестах и обременениях права.

Кадастровая палата является внутренним подразделением Росреестра, и осуществляет учет недвижимости и ведет Государственный кадастр недвижимости —ГКН.

Информация о об объектах недвижимости заносится в ГКН при постановке на кадастровый учет.

В свидетельствах образца ранее 01.03.2013 г может быть указан условный номер объекта, а не кадастровый!

Первичным документом для кадастрового учета квартиры с 01.03.2013 года — является Технический план, изготавливаемый кадастровым инженером.

Технический план выдает кадастровый инженер.

с 02.01.2017 года ГКН и ЕГРП объединены в ЕГРН

Ранее данные об объектах недвижимости вносились в реестр в ручном режиме. И конечно технические ошибки не исключены.

К тому же 01.05.2005 года произошли изменения в правилах учета площади жилых помещений и с тех пор площадь лоджий и балконов не добавляется к площади квартиры.

Таким образом площадь большинства квартир уменьшилась и в Выписке из ЕГРН вы увидите значительно меньшую площадь.

Площадь в свидетельстве не совпадает с Техническим и Кадастровым паспортом часто и просто из-за технических ошибок специалистов.

Разногласий в документах на недвижимость пока очень много!

Для исключения отказа в регистрации не допустите разногласий между договором купли-продажи и ЕГРН

Введите в договор данные из свежей выписки из ЕГРН. Заказать достоверную выписку из ЕГРН можно здесь

Всегда рада разъяснить. Автор

Статья обновлена 24.11.2017 года. Площадь в свидетельстве не совпадает

Разъяснение других сложных моментов

Площадь в Свидетельстве не совпадает с кадастровым или техническим паспортом. : 11 комментариев

Здравствуйте Ольга. Возникнет ли в будущем проблема для моей дочери при оформлении наследства (квартиры) при несоответствии площади в Свидетельстве о государственной регистрации права (выдано в 2002 году), где площадь указана с учетом лоджии и данных из ЕГРН, где площадь указана без лоджии. Нужно ли делать что-то сейчас?

Читайте также:Сведения об учредителях некоммерческой организации образец

Ответ для Ирины.
Ни каких проблем здесь нет, просто, например при продаже, в договоре нужно указывать площадь в соответствии с записями ЕГРН.

Здравствуйте.подскажите что нужно сделать чтобы встало все на свое место.У нас есть решение суда.тех паспорта.договор купили продажи .площадь совпадает на 7 объектов.а нас не совпадают.Мы заказали тех план.дальше что делать
?

Ответ для Ольги.
Вам на основании решения суда нужно право зарегистрировать? Не понятна задача!
На основании технического плана произведите кадастровый учет изменений.

Добрый день, у меня не соответствует общая площадь квартиры: по техпаспорту она 39.5 квадратов, а в кадастре 32.2, причем во всех документах купли-продажи, а их 2 , площадь совпадает с техпаспортом. Техпаспорт выдан в 2007году, последнее право собственности тоже. Почему мне не хотят исправить ошибку на основании имеющихся документов. Обязательно надо платить от 5000 за техплан.

Ответ для Ольги.
С 01.03.2013 года Техпаспорт вышел из обращения для целей регистрации недвижимости.
Если действительно есть ошибка площади, вам нужно сделать Технический план и на его основании исправить ошибку. По другому никак. Или просто оставить все как есть.

Добрый день! подскажите пожалуйста, оформляем ипотеку, от продавца получили свежую выписку из ЕГРН, там указана площадь 52,2 без учета лоджии, а в свидетельстве старого образца площать + лоджия 54,7…… банк требует что в ЕГРН и свидетельстве площадь была одинаковая, каким образом можно решить этот вопрос? в самом реестре нам сказали, что все документы верные и расхождение площади это объяснимо, после выхода закона с 2005 г

Ответ для Юлии.
Странно, зачем им свидетельство, все данные в вписке есть. В 2005 году изменились правила учета площади. Такие спецы в банке работают…

Как может уменьшиться площадь квартиры на 22,4 кв.м? Договор купли-продажи 55,7 ,а выписка из ЕГРН 33,3 кв.м.

Ответ для Натальи.
Или техническая ошибка.
Или вы адрес указали (или кадастровый номер) неправильно в заявлении и получили выписку на другой объект.

Очень полезные статьи и материалы. Огромное спасибо

Добавить комментарий Отменить ответ

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Приветствие автора и основателя сайта

Рада приветствовать вас на моем авторском сайте «Сделки с недвижимостью в России».

Меня зовут Слободчикова Ольга Дмитриевна. Я с 2006 года занимаюсь сопровождением сложных и очень сложных сделок с недвижимостью и рада поделиться с вами своим опытом и знаниями.
Я курировала более 1000 сделок, в 250 из которых, я прошла с клиентом весь путь до регистрации права собственности «рука об руку».
Ни одна из моих сделок не была оспорена.

Только в одной сделке мой клиент потерял задаток, только потому что сам отложил покупку на более дальний срок по семейным обстоятельствам. Но конечно был предупрежден мной о невозвратности задатка, до момента подписания соглашения и передачи денег.

На этом сайте размещено 335 моих статей, из которых вы найдете ответы на ключевые вопросы о сделках с недвижимостью и регистрации права собственности в соответствии с последними изменениями в законах и процедурах.

Все мои рекомендации по оформлению выверены опытом успешных сделок и направлены на предотвращение ошибок и финансовых потерь. Следуйте «шаг в шаг».

Материалы сайта соответствуют требованиям ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» с изменениями от 02.08.2019 года.

Сайт работает с 2015 года.
Его уже посетили более 3 300 000 человек, каждый из которых получил самую свежую информацию о правильном оформлении сделки с недвижимым имуществом, и почти половина посетителей вернулись на сайт несколько раз. Это очень высокая оценка моей работы.
Спасибо.

Читайте также:Реализация алкогольной продукции в общественном питании

Информер посещаемости от Livelnternet находится внизу страницы и вы можете посмотреть сколько людей, одновременно с вами, находятся на сайте.

Материалы этих проектов многократно проверены на опыте и могут служить вам надежным источником актуальной информации, а так же практическими пособиями при самостоятельном документальном оформлении сделки.

Обязательно перейдите на главную страницу сайта — там важные статьи с последними изменениями.

Всем желаю удачной сделки. Получите проверенные знания и не сомневайтесь в своих силах.

С уважением, Автор.
07.08.2019 год

Электронная почта: info@exspertrieltor.ru

Канал «Школа сделок с недвижимостью»

В базе Росреестра каждый объект недвижимости уникален, и вся информация о нем находит отражение в Едином государственном реестре недвижимости(ЕГРН). Все данные о жилых и нежилых зданиях, сооружениях, и помещениях (квартирах и домах, административных зданиях, нежилых помещениях, и т.д.) фиксируются в кадастровом учете ЕГРН. В соответствии с законодательством на каждый объект оформляется кадастровый учет, где приписываются все его характеристики, в частности, площадь, и т.д.

Расхождения в площади: куда обращаться?

Довольно распространенным является расхождение площади в объекте в Росреестре между ЕГРП и ГКН. Расхождение между кадастровым учетом (ГКН) и правом(ЕГРП) бывает по двум причинам. Первая: Кадастровая или техническая ошибка, которая могла быть допущена по вине кадастрового инженера или органов БТИ, а также по вине Кадастровой палаты, неправильно составившей технические характеристики объекта недвижимости. Вторая причина: результат незарегистрированной или не до конца оформленной в Росреестре перепланировки или реконструкции здания или помещения. В первом случае устранить ошибку может как кадастровый инженер, так и непосредственно заинтересованное лицо. Во втором случае не все так просто, все зависит от стадии оформленности объекта недвижимости, если перепланировка или реконструкция вообще не была зарегистрирована, ее следует в начале согласовать и узаконить должным образом. Если же процесс перепланировки или реконструкции был узаконен, и соответствует характеристикам в кадастре, но сведения не были внесены в ЕГРН, это необходимо сделать что бы не было разночтения между ЕГРП и ГКН.

В каждом из двух случаев для внесения изменений в ЕГРН необходимо обращаться в регистрационную палату Росреестр. Порядок действий стандартный, требует сбора и подачи соответствующего пакета документом. Заниматься этим процессом владелец недвижимости может и самостоятельно, но что бы не получить приостановки или отказа регистрации, и решить проблему, почему расходятся площади в объекте , следует поручить решение этой задачи профессионалам.

Внесения изменений о площади объект в ЕГРП: суть процедуры

Независимо от того, по каким причинам требуется внести изменения, последовательность процедуры остается неизменной. Основанием для ее начала становится заявление собственника объекта либо его представителя (должна быть оформлена нотариальная доверенность).

Насколько быстро удастся, и как исправить расхождение площади ? Срок рассмотрения вопроса – 10 рабочих дней. В первом случае, при кадастровой или технической ошибке для внесения изменений в ЕГРН потребуется предъявить:

• заявление на исправление кадастровой /техошибки;
• правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
• техпаспорт БТИ, с инвентаризацией до 2013 года;
• в случае с кадастровой ошибкой потребуется технический план, составленный кадастровым инженером.

Во втором случае, при расхождении площади в результате перепланировки или реконструкции потребуется:

• технический план на внесение изменений;
• акты, подтверждающие законность перепланировки, или акт ввода в эксплуатацию после реконструкции;
• заявление на внесение изменений в результате перепланировки / реконструкции.

Что бы при исправлении расхождения площадей не получить приостановку или отказ в регистрации советуем обращаться в специализированные фирмы, имеющие профильных юристов и кадастровых инженеров, знающих суть проблемы.

Источник: lawsexp.com