Расторжение предварительного договора купли продажи квартиры образец
Содержание
Можно ли расторгнуть по закону
Условия расторжения
Порядок расторжения сделки
Если была внесена предоплата
Если предоплаты не было
Если задействована ипотека
Как составить соглашение
Процедура оформления уведомления
Предварительный договор купли-продажи квартиры: суть и назначение
Можно ли расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры
Срыв сроков: автоматическое аннулирование
Ошибки в тексте: автоматическое аннулирование
По одностороннему желанию Продавца или Покупателя
По обоюдному согласию
Как составить письменное уведомление о расторжении предварительного договора в одностороннем порядке
Образец письменного уведомления о расторжении предварительного договора в одностороннем порядке
Как составить соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры
Образец соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры
Как расторгнуть предварительный договор и вернуть аванс/задаток
Можно ли расторгнуть договор?
Что происходит с авансом и задатком
Инструкция по расторжению предварительного договора купли-продажи квартиры
Как составить уведомление для расторжения ДКП в одностороннем порядке
Образец уведомления (претензии) в адрес контрагента о расторжении предварительного договора
Образец соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры
Расторжение ПДКП в суде
ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО
Случается, что купить недвижимость сразу не получается, но продавец и покупатель приходят к решению заключить сделку в недалеком будущем. Например, у покупателя не хватает денег, но он предполагает их получить. Или банк изучает возможность выдать кредит на покупку выбранного объекта. Чтобы никто не передумал, заключается предварительный договор. Обязательно в письменной форме. Устное соглашение недействительно, то есть, не порождает ни юридических прав, ни юридических обязанностей.
В документе предусматривается, что продавец обязуется продать недвижимость именно данному покупателю. А тот, в свою очередь, гарантирует, что приобретет объект по оговоренной цене.
С той минуты, как стороны подпишут предварительный контракт, у них появляются взаимные обязательства. Теперь отказаться от продажи без веских причин нельзя.
Желание разорвать отношения часто возникает, когда другая сторона начинает уклоняться от купли или продажи. Время для некоторых – решающий фактор. Покупатели первичного жилья начинают искать новые варианты, когда строительство затягивается.
Российское частное право позволяет расторгнуть предварительно заключенную письменную сделку о купле-продаже жилья, земли и т.п., но только в специально оговоренных случаях.
Это возможно, если:
участники сделки добровольно договорятся мирно разойтись. На этом взаимные права и обязанности завершаются;
это включено в условия контракта.
При наступлении обстоятельств, которые оговорены как условия для одностороннего прекращения правоотношений, уполномоченная сторона подает заявку.
Когда добровольно расстаться не удается, то заинтересованная сторона должна обратиться за судебной защитой своих интересов.
Поворот сделки возможен только до того, как объект недвижимости передан, а денежная сумма уплачена в полном объёме.
Сама по себе регистрация купли-продажи в Росреестре не помешает расторгнуть соглашение, если кто-то не выполнит того, что обязан. Например, не уплатит полную стоимость покупки.
Условия расторжения
Без веских оснований аннулировать обязательства не выйдет. Суд пойдет навстречу истцу только в том случае, если обнаружит обстоятельства, указанные в статье 450 ГК Российской Федерации.
То есть, выяснится, что:
контрагент допустил существенное нарушение предварительных договоренностей. Существенное – это лишившее другого участника значительной части ожидаемой выгоды.
условия разрыва отношений включены в договор, или правило о расторжении договора предусматривается российскими законами.
Так, разойтись «по закону» можно в ситуации, описанной в 451 статье того же Кодекса. В ней говорится, что можно требовать прекращения договорных отношений, если обстоятельства изменились существенным образом.
Например, решение местной власти об отводе сельскохозяйственной земли под строительство признано противоречащим закону и отменено. Если человек намеревался возвести дом, ему не нужен участок, на котором можно только выращивать овощи. Если не получится договориться, придется судиться. Но суд наверняка защитит покупателя.
Важно: вступающие в договорные отношения не должны заранее предвидеть, что наступит ситуация, которая понизит привлекательность сделки.
Порядок расторжения сделки
Если контрагенты взаимно отказались от претензий, составляется соглашение. Его формат должен быть таким же, как у ранее заключенного предварительного договора. Либо это – простой письменный документ, либо – нотариально удостоверенный.
В ситуации, связанной с односторонним волеизъявлением, отказывающаяся сторона направляет другой письменное требование о расторжении договора. При получении согласия алгоритм действий такой же, как описано ранее. Если ответ отрицательный, или он не поступил в течение последующих 30 дней, придется написать исковое заявление и подать в суд, приложив пакет доказательств, подтверждающих притязания.
Если не соблюден установленный досудебный порядок, суд рассматривать иск не будет. Просто возвратит документы заявителю.
Если была внесена предоплата
Еще во время первоначальных переговоров необходимо побеспокоиться, чтобы четко оговорить в тексте договора размер, вид предоплаты и порядок расчетов. При заключении сделок с недвижимостью используются два вида предоплаты: аванс и задаток.
Задатком считается денежная сумма, передаваемая покупателем продавцу в счет уплаты покупной цены (ст. 380 ГК). Юридическое назначение задатка – подтвердить факт возникновения договорных отношений, и гарантировать исполнение обязательств.
Если сделка сорвалась по вине участников, для виновника наступают неблагоприятные последствия.
Так, если не прав продавец, он обязан вернуть сумму, вдвое превышающую полученную. А недобросовестный покупатель наказывается тем, что полностью лишатся внесенного задатка.
Аванс же передается в счет предстоящих платежей, и если сделка не состоится, аванс просто возвращается покупателю.
Продавцы на рынке недвижимости часто лукавят, предлагая включить в контракт условие о внесении аванса. При этом указывается, что если приобретатель не внесет к соответствующему сроку остаток суммы, то лишится аванса. Или заплат крупный штраф. А ответственность продающего собственника не оговаривается. Надо внимательно читать всё, что дают подписать. И не соглашаться на подозрительные или кабальные условия.
Независимо от того, добровольно ли стороны расстались, или их к этому вынудил суд, если внесен задаток – виновный участник правоотношения несет неблагоприятные последствия. А если предоплата названа авансом – происходит возврат, и только.
Если предоплаты не было
После того как договор законным способом расторгнут, бывших покупателя и продавца больше ничего не связывает. Никто никому ничего не должен. Можно снова искать на рынке подходящий вариант.
Однако не стоит забывать, что в части пятой статьи 453 ГК предусмотрена возможность взыскания ущерба, причиненного существенным нарушением условий договора одной из сторон.
Если задействована ипотека
Иногда предварительный договор купли-продажи заключается, потому что покупателю нужно время на получение ипотеки. И, только когда кредит уже получен, выясняется, что у приобретаемой недвижимости имеются серьезные недостатки. Или ее вообще нельзя купить. Например, наложен арест.
Может быть и так, что предварительный контракт подписан, а банк вдруг отказался выдавать кредит.
Чтобы не оказаться в неприятном положении, к составлению предварительного контракта нужно отнестись с повышенной внимательностью.
Формулировки не должны допускать двойного толкования. Сроки исполнения денежных обязательств желательно указывать с большим запасом. И обязательно указать возможность расторжения сделки в случае неполучения кредита, а также если с приобретаемой недвижимостью окажется неладно. Желательно (хотя закон не обязывает) удостоверить договор у нотариуса.
Надо проверить документы, подтверждающее право собственности продавца и отсутствие обременений. А продавец может попросить у покупателя, например, выписку банка, из которой понятно, что деньги зарезервированы.
Покупателю целесообразно подать заявку на кредитование сразу в несколько финансовых организаций, и получить одобрение хотя бы пары из них. Если не подстраховаться заранее, можно оказаться в юридическом тупике, когда придется платить, ничего не получая взамен.
Читайте также:Помещение принадлежит арендодателю на праве собственности
Как составить соглашение
При составлении такого документа указывается:
наименование, дата составления;
наименование сторон;
предмет договора, то есть, какое предварительное соглашение расторгается, о чем оно. Оговаривается объект недвижимости, цена, порядок взаиморасчетов, ответственность.
какие действия уже выполнены во исполнение договора;
что решение сторон о расторжении сделки взаимно и добровольно;
какие действия кто обязан осуществить, чтобы вернуть положение к первоначальному (отдать ключи, возвратить аванс и т.п.), какие штрафные санкции уплатить;
ответственность за неисполнение соглашения;
Образец соглашения о расторжении договора купли-продажи недвижимости.doc
Соглашение скрепляется подписями участников.
Процедура оформления уведомления
Сторона, желающая расторгнуть предварительный контракт, направляет уведомление другому участнику сделки. Форма такого уведомления законодательством не предусмотрена. Поэтому оно составляется в произвольном виде. Главное – излагать ясно, конкретно и понятно. Избирается деловой стиль общения.
В документе указываются:
название и дата;
данные личности сторон, адреса, телефоны и иные реквизиты;
реквизиты аннулируемого предварительного договора купли-продажи;
нормы гражданского законодательства, на которых основаны требования;
если требования заявляются из-за нарушения предварительных договоренностей, то описывается характер нарушений и обстоятельства совершения, а также доказательства, на которые ссылается инициатор.
В конце обязательна подпись.
Эти рекомендации носят общий характер. В практике не бывает одинаковых ситуаций. В каждом конкретном случае следует руководствоваться законом и здравым смыслом.
Не будет лишним в документах как можно подробнее описать ситуацию, а также наказание, которое повлекут за собой недобросовестные действия сторон.
Не стоит забывать о форс-мажоре. И о том, что события могут развиваться совсем не так, как мы надеемся.
Надежнее всего сразу обратиться к профессионалам.
Валерий Исаев окончил Московский государственный юридический институт. За годы работы в адвокатской сфере провел множество успешных гражданских и уголовных дел в судах различной юрисдикции. Большой опыт в юридической помощи гражданам в различных областях.
При возмездном отчуждении квартиры Продавец и Покупатель могут составить не только основной, но и предварительный договор купли-продажи. В этом документе фиксируются права и обязанности сторон, а также имеющиеся между ними договоренности. Однако иногда происходит так, что сделка срывается – либо по вине Покупателя, либо по вине Продавца, либо по их обоюдному соглашению. Можно ли в этом случае расторгнуть предварительный договор купли-продажи, и как сделать это правильно с юридической точки зрения?
Предварительный договор купли-продажи квартиры: суть и назначение
Предварительный договор – это официальное соглашение, которое заключается между Продавцом и Покупателем в соответствии с нормами главы 29 ГК РФ. Зачастую граждане воспринимают предварительный договор как формальный документ, однако это – большая ошибка. Данное соглашение уже связывает участников сделки целым комплексом правоотношений.
Предварительный договор имеет определенные особенности, а именно:
Не регистрируется в государственных органах (например, Росреестре).
Содержит в себе указание конкретной даты, до наступления которой сторонам необходимо заключить основной договор купли-продажи. Основной вариант договора будет подлежать государственной регистрации.
Удостоверяет обоюдное намерение сторон совершить сделку, но не удостоверяет переход права собственности и проведение купли-продажи как таковой (эту задачу выполняет уже основной вариант договора).
В предварительном договоре отражается весь спектр условий и положений, в соответствии с которыми стороны хотят провести имущественную сделку. Т.е. ключевые пункты предварительного соглашения должны быть впоследствии продублированы и в основном соглашении, заключаемом между Продавцом и Покупателем. Это касается стоимости квартиры, порядка уплаты расходов и пр.
Если стороны предполагают, что в будущем они захотят изменить те или иные пункты, саму возможность такого изменения также понадобится описать в тексте предварительного договора. Основной вариант документа может содержать некоторые отличия от предварительного варианта, однако это не должны быть глобальные коррективы, полностью меняющие характер и ключевые условия сделки.
Вот почему предварительный договор сначала необходимо обстоятельно обсудить, а при составлении и подписании – проверить на предмет неточностей, описок, ошибок формального и/или содержательного характера.
Предварительный контракт не требует обязательного нотариального удостоверения, хотя по желанию участников сделки он может быть заверен в кабинете нотариуса. Документ обретает полную юридическую силу с момента его подписания обеими сторонами.
Можно ли расторгнуть предварительный договор купли-продажи квартиры
Да, предварительный договор может быть расторгнут либо Продавцом, либо Покупателем, либо обоими участниками сделки вместе. Однако расторжение предварительного договора возможно только в том случае, если для этого имеется реальная и объективная причина (основание). Такие основания можно разделить на 4 крупные категории.
Срыв сроков: автоматическое аннулирование
Расторжение предварительного соглашения происходит автоматически, когда оказываются нарушены временные лимиты. Например, в тексте предварительного договора могло быть указано, что стороны условились заключить основной вариант документа до 31 января 2019 года. Однако срок уже прошел, и ни Продавец, ни Покупатель не предприняли никаких действий для заключения данного документа. Считается, что участники сделки взаимно и обоюдно отказались от исполнения обязанностей и договоренностей, а, значит, предварительный договор является недействительным. Больше Продавец и Покупатель не связаны никакими правоотношениями по законодательству РФ.
Ошибки в тексте: автоматическое аннулирование
Предварительное соглашение автоматически аннулируется, если в его тексте обнаруживаются ошибки, описки и недочеты. Например, неправильно написано имя какой-либо стороны, имеются неточности в идентификационном описании объекта недвижимости и пр. Если Продавец и/или Покупатель выявят подобное упущение, они смогут пойти по 1 из 2 возможных путей – либо заключить новый предварительный договор со всеми необходимыми исправлениями, либо просто отказаться от его заключения.
По одностороннему желанию Продавца или Покупателя
Предварительный договор может быть расторгнут в одностороннем порядке в связи с желанием какой-либо стороны (ст. 450.1 ГК РФ). Здесь уже не произойдет автоматического аннулирования документа, – для его расторжения гражданину понадобится выполнить определенные шаги и соблюсти регламент:
Шаги Разъяснения
Шаг №1. Внимательно ознакомиться с текстом самого документа.
Как правило, в предварительный договор вносится отдельный пункт, где описываются условия (основания) для его расторжения. Этим пунктом понадобится воспользоваться как главной инструкцией.
Также понадобится изучить остальные пункты на предмет того, какие права, обязанности и договоренности имели Продавец и Покупатель. Если обнаружится, что какое-либо условие не было соблюдено должным образом, это тоже может стать основанием для расторжения договора.
Например, Покупатель может сослаться на неисполнение следующих положений договора: непредоставление исчерпывающей информации или документации по объекту недвижимости, непогашение Продавцом задолженностей по коммунальным платежам, невыписывание Продавцом из квартиры зарегистрированных жильцов и пр.
В свою очередь, Продавец может сослаться на то, что Покупатель не уплатил полную сумму задатку или аванса в установленный срок и др.
Шаг №3. Направить 2-ой стороне сделки письменное уведомление о расторжении предварительного договора в одностороннем порядке.
Действие предварительного договора будет прекращено, как только 2-ая сторона получит данное уведомление.
Важно проследить, чтобы текст предварительного договора не содержал в себе запрета на односторонний отказ от проведения сделки. Если такой запрет имеется, отправка письменного уведомления не будет иметь никакой силы. В этом случае прекратить действие контракта удастся либо посредством составления Соглашения о его расторжении, либо посредством обращения в суд.
Так что если какая-либо сторона категорически отказывается расторгать предварительный контракт, дело переходит в суд. За рассмотрение подобных споров отвечают мировые суды (при цене иска менее 50 тыс. рублей) и районные суды (при цене иска более 50 тыс. рублей).
Обычно судопроизводство возбуждается в связи с подачей искового заявления «О расторжении предварительного договора и взыскании денежных средств». Исход конфликта будет зависеть от того, какой участник приведет более убедительные аргументы и доказательства в защиту своей позиции. Предварительный договор может быть или расторгнут, или использован судом в качестве базы для принудительного заключения основного договора. Проигравшая сторона также должна будет покрыть все расходы своего оппонента, а возможно – и выплатить ему денежную компенсацию за моральный ущерб.
По обоюдному согласию
Самый простой и удобный вариант разрешения ситуации – полюбовное расторжение предварительного контракта. Данная процедура проводится в досудебном порядке. Она может быть осуществлена только по обоюдному желанию обоих участников сделки. В этом случае сторонам понадобится составить Соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры.
Как составить письменное уведомление о расторжении предварительного договора в одностороннем порядке
Письменное уведомление не имеет установленного государственного образца. Заверять его у нотариуса не нужно. Единственное предъявляемое требование – письменный формат. Сюда рекомендуется включить следующие сведения:
ФИО, адрес регистрации и проживания Отправителя;
ФИО, адрес регистрации и проживания Получателя;
обстоятельства дела (дата заключения договора, кто выступал Продавцом, а кто – Покупателем и пр.);
полная информация об объекте недвижимости;
причина отмены сделки (Отправитель должен обосновать, почему договор признается более недействительным);
ссылка на статью 1 ГК РФ;
отказ Отправителя от дальнейшего исполнения возложенных на него обязанностей;
порядок возвращения задатка или аванса (если был внесен);
дата составления и подпись Отправителя.
Образец письменного уведомления о расторжении предварительного договора в одностороннем порядке
В качестве образца письменного уведомления может быть использован нижеприведенный документ.
Как составить соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры
Соглашение обладает большим доказательным эффектом, чем письменное уведомление. Главное преимущество такого соглашения – это совместное участие обеих сторон в процедуре его составления.
Соглашение не имеет строгого образца. Оно не требует нотариального заверения и обретает полную юридическую силу с моменту подписания Продавцом и Покупателем. Сюда вносятся следующие сведения:
Дата и место заключения Соглашения.
Персональные данные Продавца (включая паспортную информацию)
Персональные данные Покупателя (включая паспортную информацию).
Ссылка на предварительный договор купли-продажи, который планируется расторгнуть (его номер и дата заключения).
Описание объекта недвижимости (адрес, этаж, количество комнат, метраж и пр.).
Указание даты, с наступлением которой договор признается расторгнутым.
Указание даты, с наступлением которой Соглашение вступает в законную силу (обычно – «с момента подписания»).
Порядок возвращения предварительного платежа.
Количество оригинальных экземпляров Соглашения (составляется по 1 экземпляру на Продавца и Покупателя).
Подписи участников Соглашения с расшифровками инициалов.
Образец соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры
В качестве образца соглашения может быть использован нижеприведенный документ, составленный сторонами по взаимному согласию.
Как расторгнуть предварительный договор и вернуть аванс/задаток
Положения, описывающие порядок возвращения аванса или задатка в случае срыва сделки, также должны быть описаны в тексте предварительного договора купли-продажи. Однако локальные условия, устанавливаемые Продавцом и Покупателем, все равно не могут противоречить общим нормам законодательства РФ.
Так, если Покупатель уже уплатил Продавцу авансовый платеж, то вся сумма должна быть просто возвращена Покупателю. Не имеет значения, кто выступил инициатором прекращения сделки, – аванс должен быть возвращен той стороне, которая его уплатила.
Если же Покупатель уплатил Продавцу задаток, то порядок его возвращения будет зависеть от того, на каком основании произошел срыв сделки. Всего может быть 4 варианта развития событий:
Договор был расторгнут по обоюдному согласию сторон. В этом случае задаток должен быть возвращен Покупателю в полном объеме.
Договор был признан аннулированным, т.к. прошел уже 1 год с момента его подписания. Задаток не возвращается Покупателю, а остается у Продавца.
Договор был расторгнут по вине Покупателя (он не исполнил свои обязанности и нарушил имеющиеся договоренности). Задаток остается у Продавца.
Договор был расторгнут по вине Продавца. Покупатель должен получить задаток в 2-ном размере (либо в добровольном порядке, либо через суд).
Дата возвращения аванса или задатка должна быть документально зафиксирована – либо в письменном уведомлении, либо в полюбовном соглашении сторон.
При невозможности мирно урегулировать ситуацию Покупатель (если деньги должны быть возвращены ему) может инициировать судопроизводство, составив исковое заявление «О взыскании задатка в двойном размере» или «Об истребовании суммы аванса». Чтобы не вести несколько параллельных судебных процессов, эти иски можно объединить с главным иском – «О расторжении предварительного договора и взыскании денежных средств».
Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:
опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
напишите вопрос в форме ниже;
позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область
Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП) оформляется с целью подтверждения намерений обеих сторон совершить сделку, а также для предъявления в органы опеки и попечительства, финучреждения. Однако не всегда договоренности выполняются. Если срок действия ПДКП не истек, а Покупатель или Продавец не намерены завершить сделку, предварительное соглашение необходимо расторгнуть в установленном законом порядке.
Можно ли расторгнуть договор?
Основные положения о предварительном договоре изложены в ст. 429 ГК РФ. Оформляемый сторонами документ заключается в письменной форме, и обязует Продавца передать имущество, а покупателя — приобрести квартиру. Договор составляется по аналогии с Основным договором.
Если в ПДКП не указан срок действия, то по умолчанию он равен 1 году с момента заключения договора. Если до окончания срока ни одна из сторон не предложила заключить Основной договор, предварительный прекращает свое действие.
Приведенная ситуация наиболее благоприятна для обеих сторон, но зачастую только одна сторона отказывается от совершения сделки, отвергая инициативу второй. Причин на это множество: для Покупателя — нахождение более дешевой квартиры с лучшей планировкой, материальные проблемы, переезд; для Продавца — осознание поспешности продажи, желание изменить цену. В таких случаях переговоров не избежать. Лучший выход — составление соглашения. При несогласии второй стороны вопрос решается в суде. Добровольный и принудительный порядок изменения и расторжения договора предусмотрен ст. 452 ГК РФ.
Чтобы разойтись мирно, инициатору разрыва договора следует озвучить причины, по которым он отказывается от сделки. Объективными считаются причины:
Уличение Продавца (Покупателя) в использовании мошеннических схем, высокий риск потери средств или имущества.
Нарушения процедуры приобретения продаваемой квартиры, например, отказ в наделении ребенка долей недвижимости, если она была приобретена на маткапитал или приватизирована; несоблюдение правила преимущественной покупки при продаже квартиры в долевой собственности.
Передача недвижимости по ранее заключенному договору пожизненной ренты с содержанием или нахождение недвижимости под иным обременением: в залоге, под арестом.
Выявление несоответствий между фактической планировкой в квартире и отраженной в документах.
Могут быть и иные причины, но только существенные. Если Покупатель или Продавец передумали под влиянием эмоций, настроения, вторая сторона может обратиться в суд и потребовать заключение договора или возмещения понесенных расходов, морального ущерба.
Прежде чем перейти к инструкции по расторжению предварительного договора, следует остановиться на понятиях «задатка» и «аванса». Именно они становятся камнем преткновения в разрешении споров. Большинство ПДКП заключают для документального оформления внесения некой суммы в счет стоимости квартиры. Впоследствии деньги, переданные по ПДКП, расходуются продавцом на сбор документов, погашение остатка кредита или на иные цели. Для собственника квартиры отказ от заключения Договора становится неприятной неожиданностью, если значительная часть задатка (аванса) уже потрачена.
Что происходит с авансом и задатком
Аванс — возвратная сумма. Это значит, что при отказе от обязательств Покупатель получает деньги обратно. Рекомендуется не вносить крупную сумму аванса, ведь ее возврат, по сути, не регулируется на законодательном уровне. Бдительному Продавцу, рассчитывающему потратить аванс, рекомендуется прописать в договоре условие: «…Если по вине Продавца Основной договор купли-продажи квартиры не будет заключен до __, аванс не возвращается». Подобная запись дает право не возвращать аванс, однако у Покупателя остается право затребовать сумму через суд.
Задаток — сумма, обеспечивающая выполнение обязательств. Она безвозвратна. Согласно ст. 381 ГК РФ, если обязательство прекращено до исполнения, или возникли непредвиденные обстоятельства, мешающие заключению сделки и не зависящие ни от 1 из сторон, задаток возвращается. Если неисполнение возникло по вине Покупателя, задаток остается у Продавца. Если же виновен Продавец, он должен вернуть задаток Покупателю в двойном размере. Кроме того, сторона, по вине которой не заключен Основной договор, должна вернуть второй стороне все издержки.
Перед тем, как договориться о расторжении ПДКП, следует взвесить все «за» и «против», если внесен задаток или аванс — определить потенциальную сумму потерь.
Инструкция по расторжению предварительного договора купли-продажи квартиры
Расторгнуть договор можно одним из способов:
В одностороннем порядке. Для этого сторона, не желающая совершать сделку, должна оформить «Уведомление» или «Претензию» и направить в адрес второй стороны. Не исключено, что при недостаточно весомых аргументах оппонент обратится в суд.
В двухстороннем согласительном порядке. Такой вариант предпочтителен, поскольку не несет риска недовольств со стороны контрагентов.
В судебном порядке. Это худший, но порой — неизбежный вариант расторжения договора. Он применяется, когда все мирные пути решения вопроса не принесли положительного результата. Минусы судебного урегулирования спора — большие затраты, длительный срок разбирательства. Если спор касается и суммы задатка, а Продавец потратил его значительную часть, суд может обязать ответчика платить сумму частями, и возврат средств может затянуться на несколько лет.
Для расторжения ДКП по согласию сторон или в одностороннем порядке необходимо:
Проверить все реквизиты. В документе могут быть неверно указаны ФИО, адрес, паспортные данные. Однако стоит учесть, что некоторые ошибки не являются существенными для прекращения обязательств, и вторая сторона может заявить о признании договора действительным в суде.
Изучить документ. Особое внимание уделить пунктам о порядке возврата задатка (аванса). Данные положения содержатся в разделе «Порядок оплаты», «Расчеты по договору», «Задаток».
Обратить внимание на условия договора. Если они не были исполнены контрагентом, это может быт основанием для отмены договора.
Четко сформулировать причину расторжения ДКП.
При расторжении в одностороннем порядке — направить в адрес контрагента письменное уведомление о желании расторгнуть ПДКП.
При обоюдном желании расторгнуть ПДКП — составить соглашение.
Как составить уведомление для расторжения ДКП в одностороннем порядке
Документ оформляется в простой письменной форме и содержит сведения:
В правом верхнем углу — ФИО лица, кому адресуется уведомление и его адрес проживания; ФИО обращающегося и его место жительства. Дополнительно можно указать иные контрактные данные.
Название документа: «Уведомление о расторжении предварительного договора купли-продажи» или «Претензия».
Подробное описание причины, согласно которой происходит расторжение ПДКП. Необходимо уделить внимание деталям, ведь есть вероятность последующего использования документа в суде.
Образец уведомления (претензии) в адрес контрагента о расторжении предварительного договора
Образец соглашения о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры
Соглашение заключается по обоюдной договоренности сторон. Оно представляет собой документ, оформленный в письменной форме. Содержание включает:
Название соглашения, дата и место составления.
Вводную часть. Здесь указывается ФИО Продавца и Покупателя, их паспортные данные, сведения о предмете соглашения — Предварительном договоре купли-продажи. Приводятся данные: номер договора, дата его заключения.
Основная часть. Здесь приводятся сведения о недвижимости, в отношении которой был оформлен ПДКП. Можно предоставить развернутую информацию или ограничиться указанием точного адреса квартиры. В содержании указывается дата, с которой предварительный договор считается расторгнутым. Если у сторон отсутствуют претензии, следует об этом написать в одном из пунктов.
В завершении приводится информация о количестве экземпляров, указываются реквизиты сторон, напротив которых контрагенты ставят свои подписи.
В соглашении могут быть указаны и иные условия, например — о возврате суммы аванса или задатка.
Расторжение ПДКП в суде
В суде рассматриваются споры о ПДКП, если материальные интересы одной из сторон ущемлены. Иначе контрагенты не стремятся принимать участие в судебных тяжбах и решают вопрос полюбовно.
Недостатки обращения в суд:
Длительность процесса вынесения окончательного решения. Иск, подаваемый истцом, рассматривается в течение 5 дней, после — назначается дата судебного разбирательства. На решение подобных вопросов отводится до 2 месяцев, однако если одна из сторон подаст апелляцию, срок рассмотрения увеличится до полугода.
Высокая стоимость обращения. При подаче иска необходимо оплатить госпошлину. Она рассчитывается согласно положениям 19 НК РФ. Если иск касается только расторжения договора, нужно оплатить 300 руб. и приложить чек к заявлению, но если дело касается возврата суммы, то госпошлина будет рассчитываться исходя из размера взноса.
Минимальная величина госпошлины составит 400 руб., или же 4% от уплаченной суммы, если она меньше 20 тыс. руб.
При внесенной сумме до 100 тыс. руб. придется заплатить 800 руб.+3% от суммы, большей чем 20 тыс. руб.
Если залог или аванс, подлежащий возврату, 100-200 тыс. руб., платится 3 200 руб.+2% от суммы, большей 100 тыс. руб.
При взносе 200 тыс.-1 млн. руб. госпошлина составит 5 200+1% от суммы, большей 200 тыс. руб.
Если Покупатель успел выплатить по ПДКП больше 1 млн. руб., госпошлина составит 13 200 руб.+0,5% от суммы, больше чем 1 млн. руб. При этом сумма к оплате не может быть выше 60 тыс. руб.
Например, Покупатель внес аванс в размере 360 тыс. руб., но Продавец не собирается его возвращать. Покупатель подал иск с просьбой расторгнуть ПДКП и обязать продавца вернуть аванс. Госпошлина составит:
5200 р.+1%Х(360 000 — 200 000) = 6 800 руб.
Истец может ходатайствовать о возмещении издержек ответчиком. В случае положительного решения суда ответчик не только вернет залог, но и возместит сопутствующие расходы. Чтобы выиграть дело, придется собрать доказательства нарушения договоренностей со стороны оппонента, запастись терпением и заручиться поддержкой опытного юриста.
Как правильно растолковать законодательные акты, сформулировать требования и составить их правовое обоснование, оформить соглашение о расторжении договора? Выбрать верное направление действий, подать иск, соответствующий требованиям законодательства, поможет юрист сайта.
ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО
В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
