Содержание
- В нежилом здании общее имущество принадлежит всем собственникам помещений по аналогии с МКД
- 31 января 2019 года
- Правовое регулирование
- Выбор способа управления
- Смена управляющей компании и способа управления
30 января 2019 года директор по правовым вопросам З. С. Косаруков
В нежилом здании общее имущество принадлежит всем собственникам помещений по аналогии с МКД
31 января 2019 года
Такое разъяснение приведено в Определении Верховного Суда РФ №11-КГ18-31 от 11 декабря 2018 г.
Сложность в том, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.
Как разъяснено в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ", в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и статьи 44-48 Жилищного кодекса.
Согласно статье 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. При этом право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРН.
При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
Распространяется ли Жилищный кодекс РФ на нежилые (коммерческие) здания?
Мы готовим документы и помогаем проводить собрания собственникам помещений (апартаментов, машино-мест и т.д.) в нежилых зданиях. При подготовке документов для таких собраний мы ориентируемся на требования Жилищного кодекса РФ и вот почему.
Если в здании создано товарищество собственников недвижимости, то управление таким зданием в значительной мере регулируется уставом товарищества. Однако чаще всего собственники не создают ТСН, и вопросы управления таким зданием остаются мало чем регламентированными.
В старом Постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» также указано, что отношения собственников помещений, нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в нём, прямо законом не регулируются.
В связи с этим Высший Арбитражный Суд РФ указал, что в силу п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса РФ в таких случаях применяется аналогия, то есть нормы, регулирующие сходные отношения, в том числе статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса РФ.
В более свежем Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» ответ на вопрос о возможности применения аналогии жилищного законодательства к нежилым зданиям прописан однозначно. В п. 41 Постановления указано, что в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса РФ к отношениям собственников помещений в нежилом здании по поводу общего имущества применяются нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, например, уже упомянутые статьи 249, 289 и 290 Гражданского кодекса РФ, а также статьи 44 — 48 Жилищного кодекса РФ.
Статьи 44-48 Жилищного кодекса РФ как раз регулируют порядок проведения общих собраний собственников.
Нижестоящие суды в своей практике руководствуются указанными разъяснениями ВАС РФ и ВС РФ:
Постановление Президиума Верховного суда Республики Башкортостан от 15.04.2015 по делу N 44г-59/2015
Суд нижестоящих инстанций посчитали, что к нежилым зданиям не применяются положения жилищного законодательства и для решения вопросов управления общим имуществом необходимо согласие всех собственников помещений. Однако Президиум республиканского суда с ними не согласился и решения отменил. Он указал, что особенности взаимоотношений собственников зданий не позволяют их регулировать без учета норм жилищного законодательства, применяемого в похожих взаимоотношениях между собственниками жилых помещений. Иначе «допускается ситуация, когда собственники незначительной площади нежилых помещений могут препятствовать принятию решений по управлению общим имуществом собственникам, имеющим реальный имущественный интерес».
Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 29.12.2014 N Ф06-18364/2013 по делу N А65-3512/2014
Суд, указав на необходимость применения по аналогии норм жилищного законодательства, при разрешении спора руководствовался ст. 15 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», согласно которой доля лица в праве общей собственности на общее имущество в жилом доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему на праве собственности помещения, если принятым до вступления в силу этого Федерального закона собственники на общем собрании или другим соглашением не решили иначе.
Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.03.2015 N Ф07-1022/2015 по делу N А56-37850/2014
Суды при рассмотрении спора о решениях общего собрания в нежилом здании применяли статьи 44-46 Жилищного кодекса РФ, в том числе про обязательность таких решений для всех собственников, про возможность и порядок оспаривания таких решений. Также суд указал, что собственники помещений в нежилом здании по аналогии с жилищным законодательством имеют право избрать способ управления таким зданием.
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.07.2018 N Ф08-3708/2018 по делу N А32-39251/2017
Суд рассматривал спор по иску управляющей компании к товариществу о взыскании задолженности по договору управления. Договор был заключен товариществом на основании решения общего собрания собственников. Суд при рассмотрении дела руководствовался Жилищным кодексом РФ, указав, что товарищество не вправе в одностороннем порядке отказаться от оплаты тех или иных видов расходов, установленных общим собранием и договором.
Читайте также:Протокол о грубом дисциплинарном проступке образец заполнения
Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 15.06.2016 N Ф10-1632/2016 по делу N А35-6384/2015
Суды взыскали с собственника нежилого помещения в здании задолженность по оплате расходов на содержание. Доводы собственника об отсутствии заключенного с ним договора суд отклонил, сославшись на обязанность собственника нести бремя расходов по техническому обслуживанию спорного здания и содержанию общего имущества соразмерно своей доле, а также на решение общего собрания, принятого в соответствии с Жилищным кодексом РФ, о выборе способа управления.
Апелляционное определение Московского городского суда от 08.12.2014 по делу N 33-39233
В данном деле суды рассматривали вопрос о действительности решения общего собрания о выборе управляющей организации в нежилом здании, проверяя соблюдение порядка его проведения требованиям ст. 45-47 Жилищного кодекса РФ, в том числе процедуру уведомления собственников о собрании. В иске собственника было отказано, так как неучастие истца, обладающего 3% голосов, в голосовании не могло повлиять на принятое решение (ч. 6 ст. 46 Жилищного кодека РФ).
Апелляционное определение Омского областного суда от 01.09.2017 по делу N 33-4814/2017
Собственник обратился в суд в связи с несогласием о проведении текущего ремонта в здании. Решение о текущем ремонте было принято на общем собрании. Суд по аналогии сослался на пп. 4.1 п. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ и указал, что в компетенцию общего собрания входит решение о текущем ремонте общего имущества.
Принятое решение собрания о текущем ремонте не оспаривалось в суде, недействительным не признано, в связи с чем «принимается судебной коллегией в качестве надлежащего доказательства согласования собственниками порядка проведения ремонта общего имущества, которое обязательно для истца».
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.03.2018 N Ф04-471/2018 по делу N А45-14594/2017
Суды указали, что к отношениям собственников нежилых объектов применяются по аналогии нормы жилищного законодательства.
Аналогичная позиция выражена также в определение Краснодарского краевого суда от 21.10.2016 N 44г-1755/2016 и других решениях.
Часто суды распространяют действие Жилищного кодекса РФ не только на собрания собственников, но и на другие вопросы, например, на порядок переустройства, реконструкции, установления платы за содержание общего имущества.
Апелляционное определение Челябинского областного суда от 19.02.2019 по делу N 11-2028/2019
Рассматривался вопрос о наличии согласия всех собственников в нежилом здании на уменьшение общего имущества. Суд для разрешения спора посчитал возможным применение положений главы 6 Жилищного кодекса РФ, в частности статей 36 и 40, регулирующих вопросы пользования общим имуществом, по аналогии. Он указал, что «Протокол общего собрания собственников помещений нежилого здания подтверждением согласия собственников административного здания на уменьшение общего имущества в виде подвала, несущих и ограждающих конструкций, земельного участка не является, поскольку явно выраженного согласия именно на уменьшение общего имущества данный документ не отражает. »
Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15.09.2016 N Ф01-3598/2016 по делу N А79-7332/2015.
Возник спор о размере платы за содержание общего имущества. Суд установил, что собственники на собрании размер такой платы не определяли, в связи с чем применил по аналогии ч. 4 ст. 158 Жилищного кодекса РФ, согласно которой в случае, если собственники не принимали решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в городах федерального значения — органом государственной власти соответствующего субъекта).
Далее суд указал, что в постановлениях Правительства города Москвы утверждены ставки планово-нормативных расходов на содержание и ремонт общего имущества, и пришел к выводу, что сумма расходов на содержание и ремонт общего имущества должна определяться исходя из согласованных сторонами в твердом размере платежей и тарифа, установленного в постановлениях уполномоченного органа власти.
Аналогичная позиция отражена в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 22.03.2018 N Ф05-974/2018 по делу N А40-54498/2017.
Если вы проводите собрание собственников в нежилом здании, не забывайте проверять свои действия на соответствие ст. 44-48 Жилищного кодекса РФ. В случае существенных нарушений решения собрания могут быть признаны судом недействительными. Лучше потратить немного времени на изучение этих норм и провести всё грамотно, чем потом организовывать новое собрание.
Многоквартирные дома являются не только местом жительства граждан, но и объектом инвестирования и местом ведения бизнеса. При этом договариваться о том, как управлять зданием, собственникам жилой и коммерческой недвижимости приходится по одним общим правилам. Подробнее — в материале.
На сегодняшний день прямого правового регулирования отношений, связанных с правами на нежилые помещения в зданиях, нет. Частично данная проблема решена в п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», согласно которому, поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 ГК РФ. Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено ст. 289, 290 Гражданского кодекса РФ, ст. 36 Жилищного кодекса РФ.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
Данная позиция Президиума ВАС РФ получила подтверждение и в п. 40, 41 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Таким образом, собственники нежилых помещений как в многоквартирном жилом доме, так и в нежилом здании обладают теми же правами в отношении общего имущества и несут такие же обязанности, что и собственники жилых помещений.
Правовое регулирование
Любое здание — это единый целостный организм, и собственники помещений вынуждены договариваться, чтобы эффективно управлять общим имуществом.
Объектом управления является все имущество, находящееся в общей долевой собственности домовладельцев, в том числе само здание, земельный участок в установленных границах, на котором оно расположено, элементы благоустройства и озеленения, иные объекты недвижимости, связанные с обслуживанием здания.
Читайте также:Справка информация об исполнении родительских обязанностей
Согласно положениям п. 11, 24, 31—34, 41 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила содержания общего имущества в МКД), собственники помещений несут обязанности по надлежащему содержанию общего имущества в соответствии с законодательством РФ.
Как известно, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). По этому же принципу распределяются и расходы на содержание общего имущества здания.
Из положений ч. 1 ст. 161 ЖК РФ следует, что управление многоквартирным домом представляет собой согласованные действия собственников жилых и нежилых помещений по созданию и поддержанию благоприятных и безопасных условий проживания (использования помещений), надлежащему содержанию общего имущества в доме, решению вопросов пользования общедомовым имуществом, предоставлению коммунальных услуг владельцам квартир и помещений в доме.
Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения определен Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.
Выбор способа управления
В соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений обязаны сделать выбор, кто будет управлять многоквартирным домом:
непосредственно сами собственники (если в доме не более 30 квартир),
товарищество собственников жилья (жилищный кооператив) или
Если собственники не проявили активность и самостоятельно не выбрали способ управления многоквартирным домом либо принятое решение о выборе способа управления не было реализовано, а также в иных ситуациях, предусмотренных ч. 4 ст. 161 ЖК РФ, орган местного самоуправления проводит конкурс по отбору управляющей организации. Положения ч. 4 ст. 161 ЖК РФ подлежат применению независимо от окончания периода полноценного запуска системы управления многоквартирными домами, введенной ЖК РФ (см. письмо Минстроя России от 20.01.2016 № 1122-АЧ/04 «О новой системе управлением многоквартирными домами»). Постановлением Правительства РФ от 21.12.2018 № 1616 установлены порядок и условия определения уполномоченным органом управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений не избран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация.
Стандарты и порядок осуществления деятельности по управлению многоквартирным домом установлены Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 (далее — Правила осуществления деятельности по управлению МКД). С 1 марта 2019 г. действуют некоторые изменения и дополнения, внесенные в указанные Правила постановлением Правительства РФ от 27.03.2018 № 331.
Критериями выбора способа управления могут стать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и техническое состояние общего имущества, в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома (п. 3 Правил осуществления деятельности по управлению МКД). Потребуется провести и анализ собственных ресурсов и возможностей с учетом минимального перечня услуг и работ, которые необходимы для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.
Непосредственный способ управления приемлем для домов, в которых расположено не более 30 помещений (подп. 1 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).
При таком способе управления по решению общего собрания собственников помещений выбираются организации для оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в доме. Одной стороной заключаемых договоров в этом случае будут компании (индивидуальные предприниматели), осуществляющие соответствующие виды деятельности, другой — все или большинство собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ). Договоры на предоставление коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями заключаются каждым собственником помещения от своего имени (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ). Услуга по обращению с твердыми коммунальными отходами предоставляется региональным оператором по отдельному договору с собственниками помещения (ч. 11.1 ст. 161 ЖК РФ).
Согласно ч. 2.1 ст. 161 ЖК РФ организации, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие поставку тепло-, водо-, энергоносителей, несут ответственность перед собственниками помещений в доме за выполнение своих обязательств по заключенным договорам, а также в соответствии с Правилами содержания общего имущества в МКД и Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354.
В отношениях с третьими лицами от имени собственников помещений в МКД вправе действовать один из собственников помещений, уполномоченный решением общего собрания собственников, либо иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной ему в письменной форме всеми или большинством собственников помещений в доме (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).
Кроме того, для совместного управления общим имуществом владельцы недвижимости могут объединиться в товарищество собственников жилья. По сути, это тоже непосредственное управление общим имуществом в здании, но при этом создается юридическое лицо. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. Создание и деятельность ТСЖ регулируются разделом VI ЖК РФ.
Преимущество товарищества заключается в возможности личного управления с использованием элементов деятельности управляющей компании. Правильный выбор правления ТСЖ позволяет решать проблемы эксплуатации оборудования дома и технического содержания мест общего пользования, территории вокруг здания. Члены товарищества сами решают, на что конкретно необходимо направлять денежные суммы, сопоставляют свои запросы с доходами, бережно и разумно распоряжаются собранными и накопленными финансовыми средствами.
Создание ТСЖ дает возможность получить дополнительные доходы от сдачи в аренду неиспользуемого общедомового имущества, размещения рекламы, от услуг, не относящихся к основным и оказываемых членам ТСЖ без взимания дополнительной платы. ТСЖ как юридическому лицу проще заключать договоры с поставщиками и подрядчиками и требовать с них результат, брать кредиты на ремонт здания. Одновременно участники товарищества вправе запрашивать у правления любые сведения, касающиеся деятельности ТСЖ, расходов и доходов, избирать и быть избранными в ревизионную комиссию, влиять на процесс обеспечения и качество коммунальных услуг. Главное — выбрать в правление инициативных граждан, а председателем товарищества — крепкого хозяйственника, который способен установить выгодные договорные отношения с «коммунальщиками», контролировать качественное, своевременное оказание ими услуг, обеспечивать оперативное устранение аварийных ситуаций, урегулировать конфликты с собственниками помещений.
Между тем уязвимым местом функционирования ТСЖ являются налоговые риски, возникающие из-за пробелов в законодательстве. Так, некоторые налоговые органы деятельность ТСЖ по управлению многоквартирным домом для целей налогообложения считают оказанием услуг и выполнением работ, следовательно, реализацией товаров (работ, услуг). Однако ситуация исправляется судебными органами. Особый статус ТСЖ разъяснен в п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 05.10.2007 № 57 «О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами дел, касающихся взимания налога на добавленную стоимость по операциям, связанным с предоставлением жилых помещений в пользование, а также с их обеспечением коммунальными услугами и с содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества многоквартирных домов». Как указано в данном постановлении, товарищество не является хозяйствующим субъектом с самостоятельными экономическими интересами, отличными от интересов его членов. Заключая договоры на оказание коммунальных услуг, эксплуатацию, содержание и ремонт жилых помещений и общего имущества в многоквартирных домах, а также трудовые договоры со специалистами, ТСЖ выступает в имущественном обороте не в своих интересах, а в интересах членов товарищества.
Читайте также:Рыболовецкая артель помор передала акционерному обществу
Денежные средства, поступающие ТСЖ от его членов в качестве оплаты коммунальных услуг, не признаются налогооблагаемым доходом при условии их перечисления в том же размере поставщикам коммунальных ресурсов (п. 9 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением глав 26.2 и 26.5 НК РФ в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденного Президиумом Верховного суда РФ 04.07.2018).
Кроме того, в качестве способа управления зданием собственники помещений могут выбрать управление управляющей организацией (далее — УК).
Если общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме выбран именно такой способ управления, то следующими вопросами повестки дня будут, в частности:
выбор конкретной управляющей организации;
утверждение проекта договора управления с существенными условиями;
утверждение сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год, исходя из которой устанавливаются размеры платежей каждого собственника пропорционально его доле собственности.
Решение общего собрания собственников помещений в здании, принятое в установленном ст. 44—48 ЖК РФ порядке, является обязательным для всех собственников помещений, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании (п. 5 ст. 46 ЖК РФ).
Критериями при выборе УК могут быть:
размер уставного капитала юридического лица;
срок действия лицензии на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами;
наличие достаточного опыта по управлению МКД, положительная репутация на рынке оказания данного вида услуг;
количество обслуживаемых УК домов (зданий);
отсутствие задолженности перед ресурсоснабжающими организациями за коммунальные ресурсы;
стоимость услуг по осуществлению функций управления домовым хозяйством;
сопоставимость доходов, полученных за оказание услуг по управлению другими зданиями, с расходами;
соотношение в штате инженерных и рабочих должностей;
режим работы аварийно-диспетчерских служб;
отсутствие фактов применения к УК мер административного воздействия.
Важно помнить, что управляющая компания является коммерческой организацией, главная цель которой — извлечение прибыли от оказания услуг и (или) выполнения работ при управлении многоквартирным домом.
Поэтому выбранная собственниками УК не обязана заключать с ними договор управления, если при этом не учитываются ее интересы.
При выборе УК общим собранием собственников помещений в здании с каждым собственником помещения заключается договор управления на условиях, указанных в проекте, который утвержден решением общего собрания. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (УК) по заданию другой стороны (собственников, органов управления ТСЖ (жилищного, иного специализированного кооператива)) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению домом, по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги собственникам и пользователям помещений, обеспечивать готовность инженерных систем, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления.
Следовательно, договор управления по правовой природе можно отнести к смешанному, по которому УК выступает как подрядчиком, так и представителем, ведущим чужое дело.
Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая компания ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений отчет о выполнении договора управления за предыдущий год (п. 11 ст. 162 ЖК РФ).
Смена управляющей компании и способа управления
Согласно п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом. В этом случае УК в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления обязана передать техническую документацию и иные связанные с управлением домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации дома и управления им, вновь выбранной УК, ТСЖ или жилищному кооперативу (иному специализированному потребительскому кооперативу). В случае непосредственного управления домом собственниками помещений все вышеперечисленное передается одному из собственников, указанному в решении общего собрания собственников о выборе способа управления таким домом, а если такой собственник не указан — любому собственнику помещения в здании (п. 10 ст. 162 ЖК РФ).
На практике прежняя УК нередко не торопится передавать дела. Тогда конфликт разрешается в судебном порядке. Сложившаяся арбитражная практика исходит из наличия у ответчика обязанности передать документацию, связанную с управлением многоквартирным домом (см., например, Определение ВС РФ от 22.10.2018 № 303-ЭС18-17652 по делу № А73-12439/2017, постановления АС Дальневосточного округа от 04.07.2018 № Ф03-2284/2018 по делу № А73-12439/2017, АС Московского округа от 04.03.2019 № Ф05-24073/2018 по делу № А41-36158/2018). Принимается во внимание и принцип, заложенный в п. 9 ст. 161 ЖК РФ: многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.
Кроме того, ст. 7.23.2 КоАП РФ предусмотрена ответственность за нарушение требований законодательства о передаче технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов в виде наложения штрафа на граждан в размере от 2000 до 5000 руб.; на должностных лиц — от 30 000 до 40 000 руб.; на юридических лиц — от 150 000 до 200 000 руб.
Источник:
