Соглашение об определении порядка пользования нежилым помещением

Содержание

1. О суде
2. ОБОБЩЕНИЕ судебно-арбитражной практики Федерального арбитражного суда Поволжского округа по разрешению споров между собственниками помещений в зданиях
3. Что такое долевая собственность
4. В каких случаях необходимо определение пользования общей долевой собственностью
5. Как заключается и что должно содержать соглашение
6. Как правильно заполнить соглашение о порядке пользования общедолевым имуществом
7. Образец соглашения о порядке пользования общей долевой собственностью

О суде

ОБОБЩЕНИЕ судебно-арбитражной практики Федерального арбитражного суда Поволжского округа по разрешению споров между собственниками помещений в зданиях

Утверждено Президиумом
Федерального арбитражного суда
Поволжского округа 16 августа 2013 г.

Обобщение
судебно-арбитражной практики
Федерального арбитражного суда Поволжского округа
по разрешению споров между собственниками помещений в зданиях

В соответствии с планом работы Федерального арбитражного суда Поволжского округа на первое полугодие 2013 года изучена и проанализирована практика рассмотрения споров между собственниками помещений в зданиях за период с 25.12.2009 по 15.05.2013 в целях выявления выработки единых подходов к их разрешению.

Правоотношения, складывающиеся между собственниками зданий, регламентируются, прежде всего, нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), Налогового кодекса Российской Федерации, Градостроительного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и иными нормативными актами.

Регулирование отношений, связанных с приобретением права на общее имущество в нежилом здании, порядок его использования осуществляется по аналогии с нормами Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ).

В числе разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, касающихся рассматриваемого вопроса, следует отметить:

– постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – постановление Пленума ВАС РФ № 64);

– постановление Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»;

– постановление Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»;

– постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2010 № 8346/10.

Поскольку действующим законодательством не установлен круг имущества, которое следует относить к общему имуществу собственников помещений в нежилом здании, а также не урегулирован вопрос взаимоотношений собственников помещений по вопросу использования и содержания общего имущества, в постановлении Пленума ВАС РФ № 64 разъяснено, что к таким отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В результате проведенного анализа судебных актов Федерального арбитражного суда Поволжского округа можно сделать вывод о единообразном применении норм права при рассмотрении споров между собственниками зданий и сформировавшихся подходах к рассмотрению дел в рамках данной правой категории.

1. Установление режима использования общего имущества здания, в том числе отдельных помещений мест общего пользования, на основании договора между отдельными собственниками неправомерно.

Индивидуальный предприниматель обратился в суд с иском к другому индивидуальному предпринимателю о взыскании компенсации за использование мест общего пользования.

Как следует из материалов дела, индивидуальные предприниматели являются собственниками нежилых помещений, расположенных в нежилом здании. Между истцом и ответчиком подписаны договор о владении и пользовании имуществом, находящимся в долевой собственности 3-этажного нежилого помещения и соглашение о выплате компенсации за использование данного имущества. Полагая, что ответчик ненадлежащим образом исполнил обязательства по оплате компенсации за использование мест общего пользования, истец обратился суд.

Однако режим пользования общим имуществом здания, в том числе отдельными помещениями мест общего пользования, должен быть установлен решением общего собрания собственников. Между тем в материалах дела отсутствуют доказательства того, что все собственники помещений в здании согласовали вопрос о режиме использования общего имущества здания. Поскольку соглашение отдельных собственников помещений здания (истца и ответчика) об этом не допускается, следовательно, в силу статьи 168 ГК РФ заключенные истцом и ответчиком договор и соглашение являются ничтожными сделками.

Также суд пришел к выводу, что истцом не доказан факт невозможности осуществления им полномочий по владению и пользованию имуществом, приходящимся на его долю, вследствие действий другого сособственника –ответчика по делу. При этом компенсация, предусмотренная статьей 247 ГК РФ, является, по своей сути, возмещением понесенных одним сособственником имущественных потерь, которые возникают при объективной невозможности осуществления им полномочий по владению и пользованию имуществом, приходящимся на его долю, вследствие действий другого сособственника, в том числе тогда, когда этот другой сособственник за счет потерпевшего использует больше, чем ему причитается. Именно в этом случае ограниченный в осуществлении правомочий участник общей долевой собственности вправе ставить вопрос о выплате ему компенсации (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 30.10.2012 по делу № А65 –22192/2011).

2. Право на общее имущество не может существовать отдельно от права на помещение в здании, а общее имущество для одного собственника помещений не может служить самостоятельным объектом права.

Закрытое акционерное общество обратилось в суд с исковым заявлением к открытому акционерному обществу об определении доли в праве общей собственности на общее имущество здания и признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на общее имущество здания.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума ВАС РФ № 64 к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Согласно пункту 4 вышеназванного постановления соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

Пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Таким образом, собственник не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на нежилое помещение (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 14.10.2010 № А12-25775/2009).

3. При определении порядка использования сособственниками помещения суд должен исходить из реальной возможности осуществления обеими сторонами предпринимательской деятельности, соблюдения противопожарных, санитарно-эпидемиологических норм и правил, баланса экономических интересов сторон.

Индивидуальный предприниматель обратился в суд с исковым требованием к другому индивидуальному предпринимателю об определении порядка пользования нежилым помещением – складом, принадлежащем им на праве общей долевой собственности.

В силу положений пункта 1 статьи 247 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в пункте 37 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при недостижении соглашения всех участников долевой собственности о порядке пользования, принадлежащим им имуществом, порядок пользования и владения таким имуществом определяется судом с учетом фактически сложившегося порядка пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемости каждого из сособственников в этом имуществе и возможности совместного пользования.

Следовательно, при определении порядка использования сособственниками помещения суд должен исходить из реальной возможности осуществления обеими сторонами предпринимательской деятельности, соблюдения противопожарных, санитарно-эпидемиологических норм и правил, баланса экономических интересов сторон. При этом, учитывая отсутствие доказательств сложившегося между истцом и ответчиком порядка пользования помещениями, арбитражные суды при определении порядка пользования имуществом, принадлежащим нескольким собственникам, не связаны доводами искового заявления и вправе, учитывая интересы сторон, определить порядок пользования таким имуществом по своему усмотрению исходя из более приемлемого варианта (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 21.06.2012 по делу № А49-3667/2011).

4. Нормы о самовольной постройке не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

Индивидуальный предприниматель обратился в суд с исковым заявлением к другому индивидуальному предпринимателю и обществу с ограниченной ответственностью о признании незаконной произведенной самовольной реконструкции объекта недвижимости. Истец посчитал, что его права как сособственника части нежилых помещений в здании нарушены в результате действий ответчика по сносу капитальной стены и разрытию фундамента здания.

Однако суды пришли к выводу, что фактически выполненные работы не подпадают под понятие реконструкции, то есть отсутствуют основания для применения статьи 222 ГК РФ. При этом правомерно отклонена ссылка истца на несоблюдение ответчиками статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, так как работы проводились до внесения соответствующих изменений в законодательство. Наличие угрозы жизни и здоровью граждан, возникшей вследствие проведения ответчиками работ, не подтверждено материалами дела (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 07.03.2013 по делу № А57-1942/2011).

Читайте также:7 ШАГОВ К ПРОДАЖЕ ВАШЕГО БИЗНЕСА

5. На собственников помещений административного здания не может быть возложена обязанность по уплате налогов юридического лица в связи с осуществлением им функций управляющей компании.

Общество с ограниченной ответственностью (управляющая компания), являющееся собственником помещений в административном здании, обратилось в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения в виде расходов, связанных с содержанием мест общего пользования, и расходов на налогообложение.

Как следует из материалов дела, истцом не представлены документы, подтверждающие, какова общая площадь здания и общая площадь помещений, находящихся в индивидуальной собственности, в силу чего расчет пропорции площади помещений, принадлежащих истцу, является необоснованным. Что, в свою очередь, влечет невозможность взыскания расходов, связанных с содержанием мест общего пользования.

Кроме того, в соответствии со статьей 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. При этом законодатель, указывая на обязанность собственника нести расходы по уплате налогов, имел в виду не налоговые обязательства управляющей компании, а именно обязанности собственника как налогоплательщика (налог на имущество (право собственности в общем имуществе), земельный налог и т.д.). В соответствии с пунктом 5 статьи 3 Налогового кодекса Российской Федерации ни на кого не может быть возложена обязанность уплачивать налоги и сборы, а также иные взносы и платежи, не обладающие установленными настоящим Кодексом признаками налогов и сборов, не предусмотренные настоящим Кодексом либо установленные в ином порядке, чем это определено настоящим Кодексом. Таким образом, на собственников помещений административного здания не может быть возложена обязанность по уплате налогов истца в связи с осуществлением им функций управляющей компании. Данная обязанность является обязанностью самого истца (постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 17.07.2012 по делу № А12-17836/2011).

Судья В.А. Петрушкин

Отдел анализа и обобщения судебной практики, законодательства и статистики

Большое число объектов жилой недвижимости в России используется на правах общей долевой собственности. В одних случаях это приватизированные несколькими членами семьи квартиры, в других – полученные в наследство или в дар сразу несколькими выгодоприобретателями, в-третьих — купленные, например, супругами, которые впоследствии развелись, а фактический раздел жилья невозможен. Вот и продолжают два человека жить под одной крышей, как соседи.

В таких ситуациях часто возникают споры и разногласия об использовании объекта недвижимости, находящемся в общей долевой собственности. Решить эту проблему можно, достаточно заключить добровольное соглашение о порядке пользования общим объектом недвижимости.

Что такое долевая собственность

В том же ГК РФ в статьях с 245 по 250 регламентируется, каким образом собственники осуществляют свои права владения, а также распоряжения общего объекта недвижимости, производят оплату коммунальных платежей, всех налогов и сборов, полагающихся по закону. Помимо этого, в ГК РФ установлено, что совладельцы имеют преимущественное право выкупа долей. Другими словами, ни один из совладельцев не может выставить свою долю на продажу посторонним лицам, если предварительно не предложит ее выкупить остальным собственникам жилого помещения, а они, в свою очередь не откажутся от покупки.

Например, бывшие супруги Наталья и Даниил Поповы владели двухкомнатной квартирой на правах долевой собственности, доли распределились поровну. Отношения между ними оставляли желать лучшего, и Наталья решила съехать из квартиры. Альтернативного жилья у нее не было, а приобрести она другое жилое помещение она не могла, так как не хватало сбережений, поэтому бывшая супруга решила продать свою долю.

Она обратилась к бывшему супругу с предложением выкупить его долю, но тот категорически отказался и заявил, что его все устраивает, поэтому выкупать он ничего не будет. Отказ от выкупа он подписал в надежде, Наталья передумает продавать свою часть квартиры, так как в глубине души Даниил надеялся, что они смогут помириться с женой.

Получив письменный отказ бывшего мужа, Попова обратилась к риэлторам и вскоре ее доля квартиры была продана. Добавив к деньгам за проданную часть жилого помещения свои сбережения, Наталья купила себе отдельную однокомнатную квартиру и уехала от бывшего мужа.

Все участники долевой собственности могут распорядиться своей частью совместного имущества так, как посчитают нужным, например:

• передать в дар;
• продать;
• использовать в качестве залога;
• оставить в наследство;
• обменять.

В каких случаях необходимо определение пользования общей долевой собственностью

Обычно поначалу порядок пользования жилым помещением, особенно после развода, складывается стихийно: муж остался в одной комнате, жена в другой, подсобные помещения используют совместно, но, зачастую, со временем, кто-то из бывших супругов начинает чувствовать себя в чем-то ущемленным.

Проблема усугубляется, если одна из комнат является проходной, либо намного меньше другой. Если доли каждого из собственников равны, то тот из владельцев, который вынужден проживать в меньшей по размеру, либо проходной комнате, понимает, что его права нарушаются, соответственно, встает вопрос о каком-то ином порядке использования жилого помещения.

В тех случаях, когда реально используемая площадь любого из совладельцев не соразмерна его доле, и исправить это в силу объективных причин не получается, ущемленный собственник может, в соответствии со ст. 247 ГК РФ, потребовать компенсации за ту часть собственности, которой он не может воспользоваться.

Например, супруги Надежда и Олег Лыковы купили двухкомнатную квартиру общей площадью 55 кв. метров за совместные средства и оформили ее в долевую собственность, по 1/2 доле каждому. Спальня была площадью 10 кв. м., а вторая комната – в два раза больше. Вскоре супруги развелись, но продолжали проживать в общей квартире, при этом Надежда осталась в спальне, а Олег перешел жить в другую комнату. Остальные помещения они использовали совместно.

Конечно, Надежда была недовольна таким разделом «сфер влияния», так как ее комната значительно уступала комнате Олега по размерам. Также у нее были претензии к бывшему супругу по использованию им кухни и ванной комнаты, так как он никогда не убирал за собой. Надежда предложила Олегу определить порядок использования совместного жилого помещения в письменном соглашении, где оговорить все нюансы и правила, которых они должны будут придерживаться в дальнейшем. Супруги посетили нотариальную контору, где составили соглашение с подробным порядком использования каждого из подсобных помещений, кроме того, в этом договоре они оговорили, что в качестве компенсации за то, что комната Надежды в два раза меньше по площади, Олег будет полностью оплачивать все коммунальные расходы.

Как заключается и что должно содержать соглашение

В соглашении необходимо прописать:

1. Предмет соглашения. В данном случае это тот объект жилой недвижимости, в котором проживают и который совместно используют стороны.
2. Правила его использования.
3. Порядок оплаты жилищно-коммунальных услуг.
4. Обязанности каждой из сторон.
5. Ответственность сторон за невыполнение договоренностей.
6. Порядок разрешения споров, если таковые в дальнейшем появятся.

Договор должен быть скреплен подписями всех участников соглашения и удостоверен в нотариальной конторе.

Как правильно заполнить соглашение о порядке пользования общедолевым имуществом

Никаких утвержденных законодательно образцов или бланков соглашения не существует. Единственный законный акт, в котором оговаривается использование совместного имущества – статья 247 ГК РФ, в котором озвучены следующие положения:

1. Владельцы любого имущества, находящегося в долевой собственности, обязаны использовать его по соглашению всех совладельцев, если соглашение не достигнуто, то по решению суда.
2. Любой совладелец имеет право на то, чтобы в его владение и личное пользование была предоставлена часть жилого помещения, соразмерная его части собственности. Если исполнение этого права невозможно по техническим, либо любым другим причинам, он может требовать от других совладельцев, которые фактически используют часть его доли имущества, соответствующую денежную или иную компенсацию.

Расходы по содержанию совместного жилого помещения несет каждый из собственников, соразмерно его доле собственности (ст. 249 ГК РФ). В расходы по содержанию включаются:

• коммунальные платежи;
• налоги;
• плата за капитальный ремонт;
• расходы на косметический ремонт в местах общего пользования;
• расходы на обслуживание мест общего пользования.

Например, в двухкомнатной квартире проживают два брата, владеющие ей в долях, при этом, у старшего доля составляет две трети квартиры и он занимает большую комнату, младший является собственником одной трети жилого помещения и проживает в маленькой комнате. Коммунальные платежи составляют три тысячи в месяц, кроме того, братья отремонтировали кухню, заплатив за ремонт 60 тысяч рублей.

Так как старший брат владеет двумя третями жилого помещения, его расходы на коммуналку составят две тысячи рублей ежемесячно, младший должен оплачивать одну тысячу рублей. За ремонт кухни старший должен внести 40 тысяч рублей, а младший брат – в два раза меньше, только двадцать тысяч.

Образец соглашения о порядке пользования общей долевой собственностью

В соглашении должны быть указаны следующие сведения:

• ФИО всех законных владельцев;
• состав совместного имущества (дом, квартира, общая площадь, технические характеристики объекта);
• размеры долей каждого собственника;
• на основании каких документов совладельцы приобрели право собственности на свою часть жилого помещения;
• условия и правила пользования жилым помещением, в том числе порядок использования общего имущества, которое не подлежит распределению;
• в каком порядке и в какой доле совладельцы несут расходы на содержание общего имущества;
• срок действия документа;
• дата составления;
• подписи всех сторон соглашения.

Читайте также:Приказ на главного инженера строительной организации образец

Пример

Три сестры унаследовали после смерти родителей их доли трехкомнатной квартиры поровну на всех. Но старшая сестра еще раньше, до смерти родителей была собственником части квартиры в размере одной трети. Таким образом, старшая сестра стала собственником 5/9, а сестры по 2/9 доли жилого помещения.

Сестры решили, что им лучше сразу определить порядок пользования квартирой, чтобы, впоследствии, избежать скандалов и склок по этому поводу. Сестры посоветовались с юристом и обратились в нотариальную контору, где составили соглашение о том, что:

1. Старшая сестра займет самую большую комнату, младшие будут проживать в комнате поменьше, а самую маленькую они будут использовать совместно.
2. Все общее имущество также будет использоваться совместно всеми сестрами поровну, невзирая на доли каждой из них.
3. Все расходы на содержание квартиры сестры будут нести соразмерно их частей жилого помещения, то есть, старшая сестра будет оплачивать 5/9, а младшие по 2/9 всех расходов на жилое помещение.

Конечно, старшая сестра была несколько ущемлена в своих правах на использование жилого объекта недвижимости, но она решила, что такой порядок использования родительской квартиры будет справедливым.

На первый взгляд может показаться, что составить подобное соглашение сможет любой более-менее грамотный гражданин. Но человек, не имеющий юридического образования, может пропустить какие-то важные нюансы, не заметить незаконности какого-то требования. Впоследствии это выльется в судебные споры, скандалы между собственниками, сложности с законом.

Чтобы избежать подобных проблем, желательно проконсультироваться с опытным юристом по жилищным вопросам. Вы можете получить консультацию круглосуточно на нашем сайте, позвонив по указанным телефонам, или связавшись с нашими юристами он-лайн.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

о совместном владении, распоряжении и порядке пользования нежилым помещением

Участники общей долевой собственности нежилого помещения — блок секции дома, обшей площадью 1388,9 кв. м, расположенного по адресу: __________________ (далее — "помещение"), — ___________, в лице ___________, действующего на основании _______, именуемое далее "Сторона 1", и Открытое акционерное общество «Связь объектов транспорта и добычи нефти» (), в лице __________, действующего на основании _________, именуемое далее "Сторона 2", совместно именуемые "Стороны", заключили настоящее Соглашение о нижеследующем:

Стороны согласились использовать следующие понятия в настоящем Соглашении:

«Нежилое помещение» — блок секция дома, 4 этажное с подземным этажом кирпичное здание, общей площадью 1388,9 кв. м., расположенное по адресу, по адресу: ____________________. находящееся в общей долевой собственности Сторон с определением долей на основании: Свидетельства о государственной регистрации права серии ____________________ Свидетельства о государственной регистрации права серии _____________________

Согласно названным правоустанавливающим документам:

Доля в праве собственности на блок секцию дома составляет 9157/10000 или 1271,9 кв. м.; Доля в праве собственности на блок секцию дома составляет 843/10000 или 1 17 кв. м.

«Расходы по содержанию и сохранению нежилого помещения» — Расходы но содержанию и сохранению имущества включают в себя расходы по организации и обеспечению охраны Нежилого помещения; вывозу твердых бытовых отходов и расходы, связанные " с оплатой коммунальных платежей: водоснабжению. теплоснабжению, электроэнергии и водоотведению.

«Эксплуатационные расходы» — расходы, необходимые для поддержания нежилого помещения в работоспособном состоянии и осуществляемые в процессе его эксплуатации.

«Распоряжение нежилым помещением» — сдача имущества в аренду, передача в безвозмездное пользование и иные действия по распоряжению нежилым помещением, не связанные с отчуждением или обременением общего имущества.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1 Настоящее соглашение регламентирует порядок совместного владения, пользования и распоряжения Сторонами Нежилым помещением.

Доля участия Сторон в расходах по содержанию, сохранению и ремонту строения, инженерного оборудования определяется в соответствии с настоящим Соглашением.

2. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

2.1. Стороны договорились о следующем порядке владения, распоряжения и
пользования Нежилым помещением:

Соразмерно своей доли в праве общей долевой собственности на Нежилое помещение. Сторона-1 единолично пользуется, владеет и распоряжается, в соответствии с назначением помещения в рамках своей основной деятельности, а также иных видов деятельности, не противоречащих действующему законодательству, помещениями, обозначенными штриховкой на поэтажном плане в Приложении № 1, являющимся неотъемлемой частью настоящего Соглашения. Соразмерно своей доли в праве общей долевой собственности на Нежилое помещение, Сторона-2 единолично пользуется, владеет и распоряжается, в соответствии с назначением помещения в рамках своей основной деятельности, а также иных видов деятельности, не противоречащих действующему законодательству, помещениями, обозначенными штриховкой на поэтажном плане в Приложении № 2, являющимся неотъемлемой частью настоящего Соглашения. Стороны несут эксплуатационные расходы соразмерно своим долям в праве общей долевой собственности на Нежилое помещение на тех площадях, пользование, владение и распоряжение которыми закреплено за Сторонами в соответствии с Приложениями № 1 и № 2 настоящего Соглашения. Каждая из Сторон осуществляет начисление амортизации на имущество и участвует в уплате налогов, сборов и иных платежей соразмерно своей доле в общей собственности. Для обеспечения надлежащего содержания и сохранности Нежилого помещения, Стороной-1 могут, заключаются договоры со сторонними организациями. Сторона-1 при заключении таких договоров действует, в том числе, в интересах Стороны-2, с последующим получением от Стороны-2 возмещения (пропорционально доли в праве общей собственности на Нежилое помещение Стороны-2) затрат, связанных с понесенными Стороной -1 расходами по содержанию и сохранению нежилого помещения.

Услуги, связанные с охраной Нежилого помещения, Сторона-1 может оказывать Стороне-2 самостоятельно, с последующим получением от Стороны-2 вознаграждения за оказанные услуги.

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1 .Обязанности Стороны-1:

3.1.1. Заключать договоры с организациями и предприятиями,
предоставляющими коммунальные услуги, необходимые для содержания Нежилого
помещения, и производящими техническое обслуживание Нежилого помещения;
производить с ними все необходимые расчеты, с последующим предъявлением расходов
по обеспечению содержания нежилого помещения Стороне-2 пропорционально ее доле
в общей собственности соответственно

3.1.2. Без согласования со Стороной-2 допускать в технические комнаты
Нежилого помещения должностных лиц предприятий и организаций, имеющих право
проведения работ с установками электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, канализации, для устранения аварий, осмотра инженерного оборудования, приборов учета и контроля.

3.1.3. Организовать охрану Нежилого помещения своими силами и/или, действуя в интересах каждой из Сторон, заключить от своего имени договор на обеспечение охраны привлеченными лицами, с последующим предъявлением расходов по обеспечению сохранности Нежилого помещения Стороне-2 в порядке оказания Стороной-1 услуг и/или в порядке возмещения затрат пропорционально доле в обшей собственности соответственно.

3.2.1. Своевременно осуществлять расчеты за расходы, понесенные Стороной-1. по содержанию и сохранению нежилого помещения.

Общие обязанности и права Сторон:
Каждая из Сторон несет расходы по уборке мест совместного пользования Сторонами Нежилого помещения соразмерно доле в общей собственности. Действуя в своих интересах, Стороны обязаны: эксплуатировать Нежилое помещение исключительно в соответствии с его назначением и условиями настоящего Соглашения; соразмерно своей доли в праве общей собственности на Нежилое помещение нести все эксплуатационные расходы; своевременно производить текущий и капитальный ремонт на тех площадях, пользование, владение и распоряжение которыми закреплены за Сторонами в соответствии с Приложениями N° 1 и N° 2 настоящего Соглашения, а также мест совместного пользования Сторонами Нежилого помещения соразмерно доле в общей собственности. Стороны обязаны содержать Нежилое помещение в полней исправности в соответствии с требованиями, предъявляемыми к содержанию такого имущества, соблюдать правила и нормативы по его эксплуатации, обеспечивать его сохранность, пожарную и электрическую безопасность. В случае расторжения Соглашения Нежилое помещение должно соответствовать своему состоянию на момент вступления настоящего Соглашения в силу, с учетом естественного износа и произведенных улучшений. Каждая из Сторон обязана предоставлять уполномоченным представителям другой Стороны право доступа во все технические помещения. закрепленные настоящим Соглашением за другой Стороной. Каждая из Сторон обязана производить реконструкцию, а также любые отделимые и неотделимые улучшения общего имущества, исключительно письменного согласия другой Стороны своими силами и/или силами привлеченных лиц с оформлением всех необходимых документов, за исключением регистрации произведенных изменений, с возмещением затрат пропорционально долям Сторон в обшей собственности соответственно. Регистрационные действия по произведенной реконструкции и связанные с этим изменения долей в общем имуществе производятся каждой из Сторон самостоятельно за свой счет. Работы, выполненные любой из Сторон в отношении общего имущества без согласования с другой Стороной не дают права на соответствующее изменение доли каждой из Сторон в праве обшей собственности. В случае причинения ущерба Нежилому помещению, каждая из Сторон несет расходы по устранению ущерба соразмерно доле в общей собственности. При этом Стороны осуществляют требуемый ремонт своими силами и/или силами привлеченных лиц, при необходимости с последующим возмещением затрат пропорционально доле в обшей собственности. Без оформленного в установленном порядке письменного разрешения, обеих сторон Стороны не имеют права:

Читайте также:Проверить свидетельство о профессии рабочего должности служащего

— производить переоборудование инженерных сетей в строении;

устанавливать, подключать и использовать электробытовые приборы и машины мощностью, превышающей технологические возможности внутренней электрической сети строения, дополнительные секции приборов отопления, регулирующую и запорную арматуру;

— подключать и использовать бытовые приборы и оборудование, включая индивидуальные приборы очистки воды, не имеющие технических паспортов (свидетельств), не отвечающие требованиям безопасности эксплуатации и санитарно-гигиеническим нормативам;

— нарушать имеющиеся схемы учета поставки коммунальных услуг;

использовать теплоноситель в системах отопления не по прямому назначению (произведение слива воды из систем и приборов отопления).

Стороны самостоятельно несут расходы, связанные со страхованием имущества соразмерно своим долям в праве общей долевой собственности на Нежилое помещение. В случаях возникновения аварийной ситуации в Нежилом помещении, грозящей повреждением имуществу других лиц, каждая из Сторон обязана приложить все силы для ликвидации аварии собственными силами и всеми возможными средствами. Если причинение ущерба общему имуществу произошло в результате действий какой-либо из Сторон или непринятия ею необходимых и своевременных мер, то Сторона, в результате действий (бездействий) которой причинен ущерб, восстанавливает его своими силами и/или силами привлеченных третьих лиц, за счет своих средств, или возмещает в полном объеме ущерб, причиненный другой Стороне в установленном законом порядке.

3.3.31.При получении письменного запроса или иного документа от другой Стороны, требующего представления каких-либо сведений в отношении общего имущества, Сторона, получившая указанный запрос, должна в течение 2 (Двух) рабочих дней дать письменный ответ и представить соответствующие документы и сведения.

Стороны обязаны на основании выданных доверенностей осуществлять претензионно-исковую работу, связанную с защитой общих имущественных интересов (прав) Сторон. Стороны обязаны не совершать действий по отчуждению общего имущества, а также не отдавать Нежилое помещение в залог без письменного согласования с другой Стороной.

3.3.14. Стороны обязаны не переуступать свои права требования по настоящему Соглашению третьим лицам без письменного согласия другой Стороны.

4. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

Расходы по содержанию и сохранению имущества включают в себя расходы по организации и обеспечению охраны Нежилого помещения; вывозу твердых беловых отходов и расходы, связанные с оплатой коммунальных платежей: водоснабжению, теплоснабжению, электроэнергии и водоотведению.

Данные расходы аккумулируются Стороной-1 и ежемесячно предъявляются Сторонс-2 соразмерно ее доле в общей собственности Нежилого помещения.

Расходы по организации и обеспечению охраны общего имущества включают в себя расходы на содержание работников службы безопасности Стороны-!.

непосредственно обеспечивающих охрану общего имущества (расходы на оплату труда, страховые выплаты в государственные внебюджетные фонды, добровольное страхование от несчастных случаев, добровольное медицинское страхование и прочие расходы, связанные с содержанием данных работников), а также затраты на оказание услуг по охране сторонними организациями, в случае возникновения такой необходимости.

4.3.Предъявление Стороной-1 Стороне-2 расходов по обеспечению охраны Нежилого помещения и вывозу твердых бытовых отходов осуществляется ежемесячно путем оформления актов сдачи-приемки оказанных услуг, счета-фактуры и счета на оплату в размере, приведенном в Приложении №3 к настоящему Соглашению. Суммы расходов по организации и обеспечению охраны и вывоза твердых бытовых отходов могут быть изменены в связи с изменением действующего законодательства, решений «Трансснефть» и/или иных факторов, оказывающих существенное влияние на статьи затрат, формирующие данные расходы. Изменение суммы расходов осуществляется путем заключения Сторонами дополнительного соглашения к настоящему Соглашению.

4.4.Возмещение затрат Стороны-1 Стороной -2 по оплате коммунальных платежей Нежилого помещения производится ежемесячно на основании счета с приложением документов, подтверждающих фактические расходы, и/или расшифровок фактических затрат, заверенных подписями уполномоченных лиц.

Сторона-1, не позднее 2-го числа месяца, следующего за отчетным, направляет Стороне-2, в соответствии с п. п. 4.3.-4А. акты сдачи-приемки оказанных услуг, счет-фактуру, счет на оплату, а также счета на возмещение понесенных затрат с приложением подтверждающих фактические расходы документов и/или расшифровок фактических затрат, заверенных подписями уполномоченных лиц. Сторона-2 в течение 2 (двух) рабочих дней рассматривают и возвращают Стороне-1 подписанные акты сдачи-приемки оказанных услуг или направляют мотивированный отказ от их подписания. Возмещение ежемесячных расходов по содержанию и сохранению Нежилых помещений Стороны-l производятся Стороной -2 ежемесячно до 25-го (двадцать пятого) числа месяца, следующего за отчетным.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

Сторона, не исполнившая или. ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему соглашению, обязана возместить другой стороне причиненные таким неисполнением убытки. Риск случайной гибели и случайного повреждения имущества, с учетом изложенного в п. 5.1. настоящего Соглашения, лежит на Сторонах пропорционально их доле в Нежилом помещении. В случаях, не предусмотренных настоящим Соглашением, имущественная ответственность определяется в соответствии с действующим законодательством РФ. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть по настоящему Соглашению или в связи с ним, подлежат разрешению в претензионном порядке. Срок рассмотрения претензии 10 (Десять) дней с момента ее получения. Настоящим Стороны пришли к соглашению, что при возникновении между ними спора, вытекающего из настоящего Договора, данный спор, при невозможности разрешить его в претензионном порядке, передается на рассмотрение постоянно действующего Третейского суда «Трансснефть».

Стороны, передавая спор на рассмотрение Третейского суда «Трансснефть», добровольно и полностью принимают условия и соглашаются с порядком рассмотрения экономических споров, которые определены в Положении о Третейском суде «Трансснефть» и его Регламенте, и обязуются соблюдать требования, вытекающие из этих документов.

6. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ

Стороны освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение обязательств по настоящему Соглашению, если указанное неисполнение обязательств явилось следствием действия форс-мажорных обстоятельств (обстоятельств непреодолимой силы). Сторона, для которой оказалось невозможным исполнение обязательств, должна немедленно, но не позднее 5 (пяти) дней с момента наступления обязательств непреодолимой силы в письменной форме и способом, фиксирующим отправление, известить (предоставив по требованию уведомляемой Стороны соответствующее подтверждение) другую Сторону об их возникновении с указанием характера форс-мажорных обстоятельств, предполагаемого времени их действия, опенки воздействия этих обстоятельств на исполнение обязательств, а также (впоследствии) о реальных дате и времени окончания действия таких обстоятельств. Надлежащим подтверждением причин обстоятельств непреодолимой силы будут служить справки, выдаваемые уполномоченными государственными органами по месту возникновения обстоятельств непреодолимой силы. Сторона, не известившая или несвоевременно известившая другие Стороны о наличии препятствующих выполнению обязательств обстоятельствах непреодолимой силы, а также о прекращении этих обязательств, несет ответственность за последствия, вызванные таким не извещением или несвоевременным извещением. Под обстоятельствами непреодолимой силы понимаются такие обстоятельства, которые возникли после заключения Сторонами настоящего Соглашения в результате непреодолимых и необратимых для Сторон событий чрезвычайного характера, как то: наводнения, пожара, землетрясения и других стихийных бедствий, войны и военных действий, а также издания федеральными органами государственной власти актов, запрещающих исполнение обязательств по настоящему Соглашению.

7. СРОК ДЕЙСТВИЯ И ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ

Соглашение заключается на неопределенный срок. Соглашение вступает в силу с момента его подписания. Действие Соглашения распространяется на правоотношения Сторон, возникшие с 01 января 2010 года. Настоящее Соглашение может быть расторгнуто в одностороннем порядке любой из сторон при условии уведомления о предстоящем расторжении, направленном в адрес другой стороны в письменном виде, в срок не позднее двух месяцев до момента предполагаемого расторжения. Соглашение делает недействительными все другие обязательства или представления по определению порядка владения, пользования и распоряжения общим долевым имуществом, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме до заключения настоящего соглашения. Все уведомления и сообщения, касающиеся предмета данного Соглашения, должны направляться другой Стороне в письменной форме. Изменение условий настоящего Соглашения допускается по соглашению Сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются Сторонами и в случае достижения согласия Сторон оформляются дополнительными соглашениями, совершаемыми в той же форме, что и Соглашение. При не достижении согласия Соглашение действует на прежних условиях. Настоящее Соглашение составлено в двух подлинных экземплярах, имеющих одинаковую обязательную силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон. Настоящим стороны пришли к соглашению, что договор об уступке права требования может быть заключен только после письменного согласия другой стороны.

Приложение № I «Поэтажные планы нежилых помещений — на 6 листах; Приложение «Поэтажные планы нежилых помещений — на 3 листах; Приложение «Расчет размера ежемесячных расходов по содержанию и сохранению нежилых помещений» — на 1 листе.

8. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА, ПЛАТЕЖНЫЕ РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ

Приложение к соглашению совместном владении, распоряжении и порядке пользования нежилым / помещением

Поэтажные планы нежилых помещений, принадлежащих на праве собственности , в блок секции по адресу: ____________-_

Источник: lawsexp.com