1. Общее руководство. Направление относится к руководящим должностям (директор УК, главный бухгалтер, главный инженер)
координация и контроль за работой подразделений;
информирование собственников помещений по вопросам деятельности УК.
2. Планирование и технический контроль.
контроль за техническим состоянием жилищного фонда;
планирование работ по его содержанию и ремонту;
контроль за качеством оказываемых коммунальных услуг;
прогнозирование и предотвращение возможных аварий.
3. Финансово-экономическая деятельность предполагает обеспечение текущей деятельности организации в соответствии с финансовой политикой и стратегией развития УК
организация сбора платежей;
своевременное перечисление средств поставщикам услуг и подрядчикам;
ведение лицевых счетов.
4. Договорно-правовая деятельность.
правовое сопровождение деятельности организации при заключении договоров, работе по сбору платежей с собственников помещений, защите прав жильцов при предоставлении ЖКУ.
5. Инженерно-техническая деятельность, когда УК самостоятельно выполняет функции по техническому обслуживанию.
поддержание в соответствующем состоянии общего имущества;
обеспечение бесперебойной работы оборудования;
оказание услуг жильцам дома по техническому обслуживанию или изменению коммуникаций внутри квартир.
Функции из разных направлений могут осуществляться одним работником. Например, если директор проводит анализ технического состояния жилищного фонда и планирует работы по текущему ремонту, он выполняет функции главного инженера. Это возможно, если работник обладает достаточной квалификацией, а площадь обслуживаемого жилищного фонда небольшая.
Для оптимизации своей деятельности управляющая компания может использовать различные инструменты автоматизации. Например, расчет квартплаты и ведение лицевых счетов лучше доверить биллинговой системе 1С ЖКХ (подробнее). Собирать показания счетчиков и принимать оплаты за коммунальные услуги удобно с помощью личных кабинетов Сайта ЖКХ. Подробнее о преимуществах сайта вы можете прочитать здесь.
Права управляющей организации ЖКХ
Управляющая компания вправе:
сообщать о незаконной перепланировке дома в жилищную инспекцию района;
заключать договора с ресурсоснабжающими организациями;
распоряжаться резервным фондом согласно смете предполагаемых ремонтных и иных работ;
взыскивать долги с жильцов и в случае неуплаты ограничивать предоставление коммунальных услуг;
обладать иными правами на основании договора или других нормативных документов;
подробнее о правах и обязанностях УК вы можете прочитать здесь.
Реализуя свои права, управляющей организации следует учитывать интересы собственников дома и находить компромиссные решения.
При выборе управляющей компании ЖКХ, помните, что хорошая организация станет настоящим помощником для жильцов, которая примет на себя все заботы по управлению домом и его имуществом. Использование современного программного обеспечения повысит прозрачность деятельности управляющей компании перед жильцами и поможет оптимизировать работу, освобождая время для других важных задач. Подробнее о программах для ЖКХ.
В случае, если компания выполняет свои обязательства ненадлежащим образом, то, согласно законодательству, ее всегда можно привлечь к ответственности.
Сегодня деятельность управляющих организаций очень востребована и популярна. За определённое вознаграждение УК берут на себя обязанности по содержанию домов и придомовых территорий.
Жители многоквартирных домов имеют право самостоятельно выбирать управляющую компанию, заключив с ней договор. Соглашение должно содержать права, обязанности и ответственность сторон. Что такое УК, чем она занимается и что входит в перечень её обязанностей? Рассмотрим более детально.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-46-18 . Это быстро и бесплатно !
Определение понятия — что такое УК и коммерческая ли это структура?
Управляющая компания — это коммерческая организация, которая основана для выполнения хозяйственно-эксплуатационных функций, связанных с санитарно-техническим содержанием многоквартирных домов.
Согласно Жилищному кодексу РФ управляющая организация является одной из форм управления МКД, так же, как ТСЖ или непосредственное управление.
Управляющие организации выполняют одновременно несколько функций:
- ремонт и содержание дома;
- посредничество с поставщиками ресурсов;
- техническое обслуживание МКД.
Обязательно ли должно быть юридическим лицом?
Управляющая жилищная компания может быть образована в качестве юридического лица. При этом представлять интересы УК может и индивидуальный предприниматель. Управляющая компания может осуществлять свою деятельность под типом ООО, ОАО, ЗАО, ИП и т.д.
Большинство собственников жилых помещений выбирают УК в качестве организации, осуществляющей деятельность по содержанию дома.
Главным отличием УК от ТСЖ, ЖСК и прочих форм управления является то, что управляющая компания является коммерческой организацией, которая работает, получая определённое вознаграждение на основании договора, заключённого с собственниками.
Жильцы МКД не входят в управляющие организации. Вся деятельность УК осуществляется наёмными сотрудниками УК – посторонними лицами.
Кому подчиняется?
Управляющие организации не имеют административного подчинения. Однако их деятельность контролируется одновременно несколькими организациями. В их число входит прокуратура, Жилищная инспекция, Роспотребнадзор.
О том, кто и как контролирует работу УК, говорится здесь.
Суть, цель и назначение
За свои услуги каждая УК берёт с жильцов определённую оплату. Без УК дом может остаться без обслуживания и в скором времени начнёт разрушаться. Организовать необходимый уход за МКД многим жильцам не под силу. Сотрудничество с УК просто необходимо и полностью законно.
Собственники МКД на общем собрании выбирают организацию и заключают с ней соответствующее соглашение. Деятельность УК включает в себя несколько направлений:
- Сбор оплаты за коммунальные услуги, а также выявление должников и работа с ними.
- Посредничество с поставщиками электроэнергии, воды, газа и других важных ресурсов.
- Обслуживание жилого фонда, которое включает в себя уборку придомовой территории, вывоз мусора, уборку подъездов, подвалов, чердаков и лестниц.
- Своевременный ремонт и замена стояков горячего и холодного водоснабжения, центрального отопления, контроль освещения в подъездах — всё это далеко не полный перечень забот и обязанностей УК.
Плюсы и минусы
УК имеют следующие преимущества:
- сотрудничает с проверенными поставщиками и подрядчиками на долгосрочной основе (жильцам порой сложно найти порядочных подрядчиков);
- в штате компании работают квалифицированные рабочие;
- берёт на себя все функции по обслуживанию МКД.
К минусам деятельности управляющей компании можно отнести:
- если компания станет банкротом, вернуть деньги жильцов не получится (например, средства с накопительного счёта);
- взимание дополнительной оплаты (за свои услуги УК берёт определённое вознаграждение);
- УК могут потратить накопленные средства жильцов на иные цели.
О плюсах и минусах УК рассказывается в следующей статье.
Как узнать, какая УК обслуживает многоквартирный жилой дом?
Узнать информацию о том, какая компания обслуживает дом, можно следующими способами:
- посмотреть платёжные документы за коммунальные услуги (на квитанциях указывается название УК, её адрес и телефон);
- зайти на сайт «Реформа ЖКХ», ввести в поисковое поле адрес, а затем нажать на кнопку поиска;
- узнать в местных органах самоуправления или у соседей.
Более подробно о том, как узнать свою управляющую компанию, написано в нашей статье.
Виды деятельности и обязанности
Принцип деятельности управляющей компании основан на управлении МКД и включает следующие этапы:
- Сбор информации о жилом объекте.
- Анализ полученных сведений.
- Мероприятия, направленные на улучшение качества проживания жильцов.
К прямым обязанностям УК относятся:
- Обеспечение безопасного проживания жителей в доме.
- Поддержание архитектурного вида МКД.
- Своевременная подготовка к отопительному сезону.
- Своевременное проведение ремонтных работ.
- Вывоз мусора.
- Контроль над состоянием внутридомовых систем, счётчиков и т. д.
УК могут предоставлять дополнительные услуги, такие как:
- охрана придомовой территории;
- установка домофона;
- установка видеонаблюдения.
Счета
УК используют следующие виды счетов:
- лицевые, предназначение которых осуществлять контроль за движением средств с определёнными лицами;
- расчётные счета предназначены для ведения расчётов с компаниями, в том числе для приёма платежей от жильцов.
Согласно стандарту, утверждённому ПП №731 от 23.09.10 года, каждая УК обязана предоставлять информацию о своей деятельности и всех проведённых операциях.
К информации должен быть обеспечен свободный доступ для всех физических лиц. Речь идёт о домах, переданных в управление УК на основании соглашения, заключённого с собственниками.
О предоставлении информации собственникам можно подробнее прочитать в отдельной статье.
Кратко о ежегодном отчете
УК должна предоставлять ежегодный отчёт, потому что она несёт ответственность перед собственниками. Эта обязанность фигурирует в статье 162 ЖК РФ. Отчёт представляет собой письменное изложение проделанной управляющей компанией работы за год.
Все о возможных нарушениях со стороны организации и способах борьбы
Возможные нарушения УК:
- кража денежных средств жильцов;
- неисполнение обязанностей или некачественное их исполнение;
- повышение тарифов без разрешения жителей дома;
- отказ в предоставлении отчётности жильцам;
- другие нарушения.
В качестве борьбы с нарушениями собственники имеют право направить жалобы и заявления на УК в следующие инстанции:
- директору УК;
- Роспотребнадзор;
- прокуратуру;
- Жилищную инспекцию;
- суд.
В особо проблемных случаях можно отказаться от обслуживания одной УК и выбрать другую. Чтобы отказаться от УК, достаточно недовольства жителей дома в отношении проведённых работ и их качества. Этот момент регулирует статья 162 ЖК РФ. После отказа потребуется выбрать новую обслуживающую организацию.
Для смены управляющей компании необходимо собрать группу собственников и все документы, подтверждающие недобросовестную работу УК (жалобы жильцов, отчётность УК и прочее). Решение о смене УК принимается на общем собрании. Позже копия документа в письменном виде передаётся директору УК. Далее УК обязана передать все полномочия новой организации, которую выбрали жильцы МКД.
Как управлять?
Правила работы:
- Каждая управляющая компания должна осуществлять свою деятельность, имея соответствующую лицензию.
- У человека, который желает открыть УК, должна отсутствовать судимость.
- Будущий директор УК должен иметь квалифицированный аттестат.
- Соблюдать стандарты раскрытия информации.
- УК обязана работать, соблюдая нормы действующего законодательства.
- Иметь в штате квалифицированных работников.
- Вести переговоры с поставщиками ресурсов. Заключать с ними договора и исполнять их условия.
- Проводить собрания с жильцами МКД.
- Собирать и контролировать внесение платы с собственников квартир.
- Организовывать и проводить технические и строительные работы.
- Хранить все сведения о доме.
Кто управляет организацией? УК управляет генеральный директор – физическое лицо, назначенное на данную должность. В штате управляющей организации должны быть плотники, дворники, сантехники, электрики, а также диспетчеры круглосуточной службы поддержки.
О том, как управлять УК в сфере ЖКХ, читайте здесь.
Устав
Если управляющая компания открыта с образованием юридического лица, то она должна иметь устав, в котором прописываются права и обязанности, функции, правовой статус организации, сумму уставного капитала и т. д. Этот документ имеет юридическую силу.
Устав заверяется всеми участниками создаваемой УК на общем собрании, что фиксируется в протоколе или в решении о создании ООО, если его создает один учредитель. В этом случае заверять у нотариуса устав при регистрации ООО не требуется.
Передача МКД от застройщика
Передача новостройки от застройщика управленцам производится на основании акта приёма-передачи, в котором фиксируется состояние передаваемого имущества, сводного акта, а также договора передачи управления.
Договора с собственниками
После выбора управляющей компании собственники жилья обязаны заключить с ней договор, в котором прописаны все важные условия, касающиеся обслуживания дома.
Перечень тарифов жители утверждают на общем собрании. УК предлагает, а собственники принимают решения. Тарифы по содержанию дома рассчитываются УК на основании стоимости материалов, зарплаты персонала, накладных расходов и других затрат. К стоимости определённой услуги и работы УК добавляет определённый процент за свою работу.
О формировании тарифов УК читайте тут.
Акты выполненных работ, приема-передачи и другие документы
Деятельность УК начинается с оформления договора с собственниками. По акту приёма-передачи МКД компании доверяются все технические коммуникации дома, а также помещения общего пользования. Акт о выполнении работы подтверждает объём произведённого ремонта и осуществления других работ по факту.
Об актах от УК в сфере ЖКХ подробно рассказано в следующей статье.
Способы борьбы с нарушителями и должниками
К способам борьбы с нарушителями относятся:
- Выдача предписания. Предписание, составленное представителями УК в адрес конкретного жителя, обычно составляется при нарушениях общественного порядка и иных неудобств.
- Подача иска в суд за неуплату коммунальных услуг.
Подача электроэнергии может быть приостановлена, если сумма задолженности превышает сумму 2 месячных размеров платы за коммунальную услугу. Перед отключением света исполнитель обязан уведомить потребителя. О том, имеет ли УК право отключать электроэнергию за долги, мы писали тут.
Если сменилась жилищная организация, кому отдавать долг?
Если между старой УК и новой УК был заключён договор цессии, то все долги необходимо оплачивать новой управляющей компании. Однако если долги старая УК продала коллекторскому агентству, то должнику придётся разбираться с коллекторами.
О том, что будет с долгом перед УК при ее смене, говорится в этом материале.
Управляющая компания является коммерческой организацией, которая взимает с собственников МКД дополнительную плату за свои услуги. Выбор компании осуществляется на общем собрании жильцов на конкурсной основе. С выбранной УК в обязательном порядке заключается договор, в котором прописаны все условия, обязанности и права сторон.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 938-46-18 (Москва)
+7 (812) 425-63-64 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно !
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
В статье рассматриваются общие и актуальные сведения об управляющей компании в сфере ЖКХ, которая будет полезна каждому жильцу многоквартирного дома (далее МКД).
СОДЕРЖАНИЕ
Управляющая организация — это юридическое лицо, образованное в форме коммерческой организации с целью введения лицензируемого вида деятельности по эксплуатации и обслуживанию общего имущества МКД, результат этой деятельности должен обеспечивать комфортное и безопасное условия жизни для жильцов, что достигается путем предоставления коммунальных услуг соответствующего качества на возмездной основе.
Для начала развенчаем один из мифов: управляющая компания и управляющая организация это одно и тоже. Нет – это не так.
Понятийный аппарат жилищного права не содержит в своем составе такого понятия как «управляющая компания«. А вот «управляющая организация» понятие исключительно жилищное. Этим термином обозначен субъект «основной игрок» жилищных правоотношений.
Важно: в рамках настоящей статьи понятия «управляющая компания» и «управляющая организация» используются в качестве синонимов.
1. Управляющая компания создана для извлечения прибыли
Всякий раз, когда разгорается внеочередной ЖК-скандал нередко, причиной тому является попытки потребителя урезонить экономические аппетиты эксплуатирующей компании. На что обычно представители управляющей организации отвечают: хотите качественные услуги – платите, никто бесплатно работать не будет!
Разумеется, каждая из противоборствующих сторон может привести массу доводов в свою защиту, но сейчас не об этом.
Важно понимать, что управляющая организация это коммерческая организация, преследующая цель — извлечение прибыли. Поэтом абсолютно нормаль признавать за эксплуатирующей организацией право извлекать прибыль за счет коммунальных платежей.
При этом не следует забывать о балансе между качеством предоставляемых коммунальных услуг и размером вознаграждения исполнителя.
Кроме того управляющая организация в праве ограничить предоставления коммунальной услуги.
Полезно: перечень услуг и работ по содержанию общего имущества в доме приведен в Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 N 416.
2. Управление домом управляющей организацией – лицензируемый вид деятельности
Наличие лицензии определят право управляющей организации осуществлять свою деятельность по управлению МКД.
Лицензии эксплуатирующим компаниям выдает контрольно надзорный орган (Жилищная инспекция).
Лицензия на право управление МКД выдается при наличии ряда условий, к которым относится: руководитель общества должен пройти аттестацию, должны соблюдаться требования к раскрытию информации и пр.
При наличии ряда нарушений, выявленных надзорным органом, лицензия управляющей организации аннулируется. Поэтому институт лицензирования является очень мощным средством в борьбе с недобросовестными коммунальными компаниями. Порой достаточно двух заявлений в Жилинспецию для того, что лицензия была аннулирована.
Важно: эффективный способ обратить внимание эксплуатирующей организации к коммунальной проблеме вашего дома, уведомить последнею о намерение обратится в жилинспекцию.
3. За что отвечает управляющая организация
Задача эксплуатирующей организации – это управление общедомовым имуществом. Под общедомовым имуществом понимается имущество дома, которое служит для цели обслуживания более одного помещения, например крыша, лестничный марш, балконная плита, и пр.
Жилищно-коммунальные коммуникации расположенные внутри квартиры и служащие для цели это квартиры не будут признаваться общедомовыми.
Вопрос разграничения имущества на индивидуально определённое и общедомовое имеет больше практическое значение.
Если в доме произошла коммунальная авария (залив), то решающим будет вопрос, кто ответственен за причиненный ущерб. Так например: из-за ветхости канализационной трубы, в квартире произошел залив, распространившейся на нижерасположенные квартиры.
С одной стороны канализация расположена в квартире, следовательно собственник ответствен за надлежащее состояние имущества. Но с другой стороны канализационная труба проходит по всему МКД и ей фактически пользуется все квартиры, все жильцы, а значит она (труба) будет отнесена к общедомовому имуществу.
Как уже говорилось ранее за общедомовое имущество (по общему правилу) ответственность несет эксплуатирующее юридическое лицо, которое и будет ликвидировать и возмещать последствия залива.
К ведению управляющей организации относится также предоставление таких коммунальных услуг как: поставка холодное и горячее водоснабжение, газоснабжение, тепло, водоотведение, электроснабжение.
Не редки случаи когда управляющая организация предоставляет доступ к сети интернет, а также обслуживает рекламные конструкции помещенные по указанию собственников на стены дома.
С перечнем имущества МКД, за которое отвечает управляющая организация, приведен в договоре управления многоквартирным домом.
Важно: управляющая организация обязана разместить на официальном сайте полный текст договора управления многоквартирным домом.
