Положения о договоре аренды закреплены в главе 34 ГК РФ «Аренда». По договору аренды одна сторона (арендодатель) предоставляет за временную плату и на определенных условиях другой стороне (арендатору) во временное пользование имущество. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или в соответствии с назначением имущества. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 49 ГК РФ отдельными видами деятельности, перечень которых определяется законом, юридические лица могут заниматься только на основании специального разрешения (лицензии). Юридическое лицо имеет гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и самостоятельно несет связанные с осуществлением этой деятельности обязанности.
С 3 ноября 2011 г. правоотношения в связи с осуществлением лицензирования отдельных видов деятельности регулируются Федеральным законом от 04.05.2011 № 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», до этой даты — Федеральным законом от 08.08.2001 № 128-ФЗ с тем же названием.
Ни один из перечисленных нормативных актов не предусматривает ответственности арендодателя за нарушения законодательства арендатором.
За осуществление деятельности, подлежащей лицензированию без соответствующей лицензии, нарушитель привлекается к административной ответственности.
В хозяйственном обороте возникают ситуации, когда к собственнику здания или помещения может обратиться лицо, желающее арендовать это имущество.
Может ли арендодатель доверять своему потенциальному арендатору, который может использовать недвижимое имущество для противоправных целей (например, незаконная организация зала игровых автоматов (статья 171.2 УК РФ), организация либо содержание притонов для потребления наркотических средств, психотропных веществ или их аналогов (статья 232 УК РФ), организация занятия проституцией (статья 241 УК РФ)).
Для того чтобы арендодатель не беспокоился о возможных столкновениях с правоохранительными органами, а также о потенциальной уголовной ответственности для него за преступления арендатора, мы предлагаем ряд советов.
Совет № 1. Рекомендуется включить в текст договора условие, на основании которого только с письменного согласия арендодателя арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
Запрет на передачу арендатором нежилого помещения третьему лицу без согласия арендодателя следует подкрепить договорным штрафом за его нарушение, сверх которого в полном объеме взыскиваются убытки. Такая санкция позволит предупредить несанкционированную сдачу в субаренду или перенаем нежилого помещения третьему лицу, которое может использовать это имущество для организации азартных игр или осуществления иной противоправной деятельности.
Читайте также:Рекомендуется в должностной инструкции иметь следующие разделы
Кроме того, взыскать неустойку с неисправного арендатора проще, чем убытки, поскольку необходимо доказать лишь нарушение договорного обязательства.
Если у арендодателя возникнут подозрения, что арендатор сдал нежилое помещение в субаренду или перенаем, то он может взять с собой нотариуса и двух незаинтересованных лиц и посетить арендуемое помещение.
На основании статьи 83 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус вправе удостоверить факт нахождения гражданина в определенном месте.
Так, нотариус может установить, что два незаинтересованных лица в определенное время находились в определенном месте (нежилое помещение, переданное незаконно в субаренду или перенаем).
Затем арендодатель вправе предъявить иск арендатору о взыскании с него неустойки и убытков. В качестве доказательств нарушения договорного обязательства следует использовать свидетельские показания тех лиц, в отношении которых было совершено нотариальное действие – все это подтвердит, что данные свидетели точно находились в определенном месте и видели, что арендуемое нежилое помещение занимает лицо, отличное от арендатора.
Совет № 2. Рекомендуется застраховать имущество, подлежащее передаче в аренду.
Осуществление арендатором противоправной деятельности в нежилом помещении арендодателя может привести к его повреждению или гибели.
Одним из возможных сценариев причинения подобного ущерба может быть применение специальных средств сотрудниками правоохранительных органов для пресечения преступления.
Для исключения этого и других возможных рисков повреждения или уничтожения предмета аренды (например, пожар от перегруженной игровыми автоматами электросети) рекомендуется заключить договор имущественного страхования в пользу выгодоприобретателя.
Следовательно, арендатор (страхователь) обязуется заключить со страховой организацией (страховщик) договор имущественного страхования предмета договора в пользу арендодателя (выгодоприобретатель).
В случае наступления страхового случая (повреждение или уничтожение предмета аренды) арендодатель получит страховое возмещение.
Совет № 3. При наличии оснований полагать, что арендатор может использовать нежилое помещение для осуществления противоправной деятельности рекомендуется помимо указания в договоре цели передачи нежилого помещения (например, кафе или хозяйственное помещение) также в акте приема-передачи предмета аренды от арендодателя к арендатору указать на отсутствие каких-либо объектов внутри помещения либо о наличии таковых, но не имеющих отношения к незаконной деятельности. Такая отметка позволит в последующем арендодателю доказать, что он не знал и не мог знать о том, что арендатор осуществляет противоправную деятельность.
Читайте также:Освобождение от занимаемой должности по собственному желанию
В подтверждение этой рекомендации рассмотрим Решение Корсаковского городского суда Сахалинской области от 27.07.2011 по делу № 2-746/2011.
Корсаковский городской прокурор обратился в суд в порядке статьи 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к индивидуальному предпринимателю Ким С.Г. с исковым заявлением о возложении обязанности запретить предоставлять и использовать для осуществления азартной деятельности нежилое помещение.
В обоснование заявленных требований указал, что отделением по борьбе с экономическими преступлениями Отдела внутренних дел по городу Корсакову проведена проверка по факту незаконной предпринимательской деятельности с использованием игорного оборудования, в том числе в нежилом помещении. Проверкой установлено, что данное нежилое помещение, общей площадью 325.5 кв.м., является собственностью гражданина Ким С.Г., и, как следует из объяснений его представителя, помещение сдавалось в соответствии с пунктом 3.1 договора от 01.01.2011 года за 220000 рублей за один месяц обществу с ограниченной ответственностью «Е.» (далее – ООО «Е.»). Согласно материалам проверки в данном нежилом помещении установлены игровые автоматы в количестве 38 штук, 2 столешницы покерного стола и одна рулетка. Из объяснений А., управляющего делами ИП Ким С.Г., жилое помещение по указанному адресу сдано в аренду ООО «Е.» в лице генерального директора Б., и о том, что арендатор организовал в помещении проведение азартных игр, ни управляющий делами, ни ИП Ким С.Г. не знали. Ссылаясь на статьи 3, 9 и пункт 1 статьи 13 Федерального закона № 244-ФЗ от 29.12.2008 «О государственном регулировании деятельности по организации и проведению азартных игр и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», утверждает, что ИП Ким С.Г. предоставил нежилое помещение для осуществления незаконного проведения азартных игр с использованием игорного оборудования без соответствующего разрешения вне пределов определенных законом игорных зон, нарушив тем самым требования статьи 10 ГК РФ.
Вместе с тем суд установил, что ответчиком было сдано арендатору 01 января 2011 года – ООО «Е.» нежилое одноэтажное здание – «кафе» для ведения хозяйственной деятельности предприятия без какого-либо оборудования или иного имущества в нем, общей площадью 325,50 кв.м.
Учитывая это и другие обстоятельства, суд отказал в удовлетворении исковых требований Корсаковского городского прокурора.
Таким образом, действующее законодательство Российской Федерации не содержит объективных оснований для привлечения арендодателя нежилого помещения к уголовной ответственности за передачу этого имущества арендатору, который будет его использовать при осуществлении противоправной деятельности, но только тогда, когда собственник не знал и не способствовал осуществлению арендатором противоправной деятельности с использованием своего помещения.
Читайте также:Сколько часов переподготовки необходимо для воспитателя
Добрый день. Возник такой вопрос: если арендодатель сдает в аренду помещение арендатору и если (вдруг) арендатор использует незаконную рабочую силу в данном помещении, естественно, без согласия арендодателя, кто в конечном результате будет нести ответственность. И есть ли разница если Арендатором будет выступать ИП (не имея разрешения на привлечение иностр.раб. силы) или физлицо (ЛПХ) у которого есть рабочая сила по патенту (но он в таком случае не может использовать для предпринимательской деятельности эту раб.силу). Понимаю, что прописывается в договоре пункт «для чего служит помещение» и тд. и тогда есть основания расторгнуть договор. А если, например, арендодатель не знал, что его помещения использовали не по назначению — кто несет ответственность? Понятно, что ответственность несет Работодатель (которым в данном случае Арендодатель не является) в первую очередь, но не может ли под ответственность попасть и Арендодатель? Практикующие юристы, к которым я обращалась, дали 2 разных ответа. Прошу помощи.
Арендодатель предоставляет помещение для целей (законных разумеется), указанных в договоре аренды. Ни Арендодателя, ни Заказчика на строительной площадке которого миграционная служба выявила рабочих без разрешений, к ответственности, на моей практике, не привлекали. Другое дело, если недобросовестные работодатели разбежались и нельзя определить в какой организации работал мигрант.Тогда важно кто осуществлял допуск рабочих на объект и инструктаж по ТБ, да еще , что в объяснениях сам гастробайтер напишет. Я в договорах прописываю, что Арендатор должен иметь все необходимые разрешения и допуски к осуществляемым им видам работ в обязанностях Арендодателя и штраф за несоблюдение, а уж потом расторжение договора.
Согласна полностью с коллегой. Особенно в части положений договора, где определен порядок использования объектом аренды. в своих договорах я тоже по максимуму, т.к. представляю интересы арендодателя, прописываю положения, которые сводят к минимуму ответственность арендодателя.
предлагаю еще раз перечитать договор.
нет. не может.Арендодатель несет ответственность только за то, что указано в договоре аренды. А за нарушения ТК и прочих законов связанных с наймом рабочей силы — отвечает только фирма, которая взяла в аренду помещение для своей производственной деятельности.
Источник:
