Содержание
- Проблематика передачи инженерных сетей на баланс города
- Собственники инженерных сетей
- Нюансы передачи электросетей на баланс электросетевых компаний
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (КИО) усовершенствовал действующий порядок дарения застройщиками объектов инженерной инфраструктуры, передаваемых в собственность Санкт-Петербурга на баланс городских ресурсоснабжающих организаций.
В этих целях было разработано и издано распоряжение КИО от 24.05.2018 № 61-р *, которым внес ряд изменений в действующие нормативные правовые акты.
Основными результатами работы стали сокращение сроков процедуры и изменение перечня необходимых документов.
Так, сроки передачи инженерных сетей от застройщиков на баланс городских эксплуатирующих организаций были сокращены с 45 до 30 дней со дня поступления соответствующего обращения.
Из перечня документов, подаваемых инвестором для оформления процедуры, были исключены следующие документы:
— копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица/свидетельства о внесении записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц (ЕГРЮЛ);
— копия свидетельства о постановке юридического лица на учет в налоговом органе;
— копия справки из Федеральной службы государственной статистики;
— копия выписки из ЕГРЮЛ;
— оригинал справки из банка об открытии расчетного счета с его реквизитами;
— оригинал заявления об отсутствии решения о ликвидации заявителя – юридического лица, об отсутствии решения арбитражного суда о признании заявителя – юридического лица банкротом и об открытии конкурсного производства, об отсутствии решения о приостановлении деятельности заявителя в порядке, предусмотренном Кодексом РФ об административных правонарушениях.
Также был закреплен четкий порядок взаимодействия КИО, Комитета по энергетике и инженерному обеспечению (КЭиИО), ресурсоснабжающих организаций и инвестора, а также уточнены правоустанавливающие документы, которые могут быть предоставлены застройщиком в качестве подтверждающих его право собственности на передаваемые объекты инженерной инфраструктуры. Теперь в качестве правоустанавливающих могут быть предоставлены следующие документы:
- договоры подряда c документами, подтверждающими выполнение работ, — акты по форме КС-2, КС-3, КС-11, КС-14;
либо
- договоры с ресурсоснабжающими организациями на технологическое присоединение с актами разграничения балансовой и эксплуатационной ответственности, справкой о выполнении условий подключения, актом технологического подключения.
Кроме того, стала возможной одновременная передача в собственность Санкт-Петербурга объектов инженерной инфраструктуры и недвижимого имущества путем издания КИО единого распоряжения о приобретении объектов инженерной инфраструктуры и недвижимого имущества по договору дарения. Для запуска такой процедуры требуется соответствующее обращение собственника таких объектов и необходимый комплект документов по всем передаваемым объектам.
Была изменена также форма договора дарения, и теперь у инвестора имеется возможность отправить в КИО вместе с комплектом документов уже подписанный со своей стороны договор.
Работа по совершенствованию действующего порядка передачи инженерных сетей в дар городу была проделана КИО на основе соответствующих предложений бизнес-сообщества, озвученных в рамках работы Рабочей группы «Улучшение предпринимательского климата в сфере строительства» Штаба по улучшению условий ведения бизнеса в Санкт-Петербурга .
Изменения были разработаны КИО совместно с профильным комитетом — КЭиИО и представителями строительной сферы и направлены на упрощение процедуры, исключение избыточных согласований с ресурсоснабжающими организациями документации по передаваемому на их баланс имуществу, а также на синхронизацию процессов передачи движимого и недвижимого имущества.
* распоряжение КИО от 24.05.2018 № 61-р «О внесении изменений в распоряжения Комитета по управлению городским имуществом от 30.09.1999 № 1503-р, от 04.06.2012 № 73-р, от 04.06.2012 № 74-р»
Нередко при строительстве многоквартирного дома застройщику приходится заниматься и прокладкой инженерных сетей. Как учитывать такие объекты? Каков порядок передачи сетей муниципальным властям? Практическую ситуацию комментирует Александр Юрьевич Дементьев, генеральный директор ООО «Аудит-Эскорт».
Строительство ведется с обременениями
Читайте также:Срок хранения сертификатов качества на продукты питания
Рассмотрим следующую ситуацию. Организация (заказчик-застройщик) построила дом на средства дольщиков. В стоимость 1 кв. м входит и стоимость тепло- и электросетей. Организация должна эти сети передать городу на баланс. Все затраты (в том числе по сетям) включены в себестоимость дома. Как их учитывать – отдельным объектом? И как отразить передачу в бухгалтерском и налоговом учете?
Использование средств дольщиков
Согласно статье 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, средства дольщиков можно направить на строительство систем инженерного обеспечения только в том случае, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией для подключения дома к действующим сетям.
Кроме того, за счет средств дольщиков могут возмещаться затраты в связи с заключением на основании законодательства о градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за исключением расходов на строительство и (или) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры). Это возможно, если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику в силу указанного договора и находящихся в границах такой застроенной территории.
Во всех остальных случаях включение затрат на строительство сетей в стоимость строительства дома является неправомерным.
Учет объектов
Допустим, что в рассматриваемом случае стоимость сетей обоснованно может быть включена в стоимость строительства дома.
Поскольку речь идет об обособленных капитальных объектах, учет затрат на их строительство должен вестись отдельно от учета затрат на сооружение жилого дома. Значит, на счете 08 будут отражены расходы на строительство таких объектов, которые сформируют их окончательную стоимость.
Правовые основания для передачи данных объектов на баланс городу должны определяться из условий заключенных инвестконтрактов.
Передача инженерных сетей возможна на безвозмездной основе (городские власти никак не финансируют расходы в связи с их строительством) либо в счет встречного предоставления (администрацией выполняются определенные обязательства, за что она и получает эти объекты).
Безвозмездная передача
В этом случае обязанность передать городу данные объекты должна быть зафиксирована и в договорах участия в долевом строительстве.
Дело в том, что объекты сооружались за счет средств дольщиков, следовательно, именно они, как инвесторы, вправе определять судьбу результата строительства за счет средств, которые они передали. Для застройщика такая формальность лишней не будет.
В бухгалтерском учете стоимость передаваемых сетей относится с кредита счета 08 (субсчет «Затраты по строительству сетей») в дебет 08 (субсчет «Затраты по строительству жилого дома»). Суммы НДС, предъявленные поставщиками и подрядчиками при строительстве сетей, к вычету не принимаются и также относятся на стоимость строительства дома. Для целей обложения НДС последствий такой передачи, по мнению автора, не возникает. Ведь в соответствии со статьей 146 Налогового кодекса РФ налогом облагается безвозмездная передача права собственности на товары (работы, услуги). Застройщик не являлся собственником передаваемых объектов, поэтому оснований для начисления налога нет. Не отражается такая передача и в налоговом учете для целей обложения налогом на прибыль.
Встречное предоставление города
Характер безвозмездности передаваемых объектов здесь явно не очевиден. Но и встречное предоставление города никак не отражается в учете застройщика, поскольку никакими документами исполненные городом обязательства не фиксируются.
Бухгалтерский и налоговый учет такой же, как и в первом случае.
Читайте также:Протокол разногласий к договору управления многоквартирным домом
Затраты учтены необоснованно
Если же стоимость строительства сетей отнесена в стоимость строительства дома необоснованно, то такие затраты застройщик должен списать за счет собственных источников. Варианта два.
1. Данные расходы списываются в дебет счета 20 (в себестоимость услуг застройщика) и учитываются для целей обложения налогом на прибыль как расходы, экономически обоснованные и связанные с деятельностью, направленной на получение доходов (п. 1 ст. 252 Налогового кодекса РФ). Такое решение может быть принято после анализа условий заключенных контрактов, когда у организации есть уверенность, что она сможет его обосновать.
2. Если у организации нет аргументов в пользу экономической обоснованности данных расходов и невозможно доказать их связь с деятельностью, направленной на получение дохода, то тогда расходы списываются застройщиком в дебет счета 91 без учета для целей налогообложения прибыли.
Возможность правомерного возложения на застройщиков обязанности по сооружению инженерных сетей с целью их последующей безвозмездной передачи в государственную (муниципальную) собственность ограничена. Она законодательно закреплена только в рамках правоотношений, устанавливаемых между органами местной власти и застройщиками по вопросу развития застроенных территорий и только в рамках соответствующего договора, заключаемого согласно статье 46.2 Градостроительного кодекса РФ (письмо Минфина России от 16 ноября 2009 г. № 03-03-06/1/758).
Проблематика передачи инженерных сетей на баланс города
Нередко передача инженерных сетей на баланс города приводит к конфликту интересов. В первую очередь это связано с тем, что эксплуатирующие организации «не проявляют активной позиции» в этом вопросе.
Они согласны получать деньги за предоставляемые услуги, но от расходов на содержание коммуникаций предпочли бы отстраниться. Часто отказ брать инженерные сети на баланс мотивируется невозможностью окупить расходы на их содержание.
С точки зрения законодательства позиция сетевых организаций в этом вопросе весьма слабая. Верховный суд РФ четко обозначил свое мнение по данному поводу. Инженерные сети, которые расположены вне границ многоквартирных домов, не считаются общедомовым имуществом. Следовательно, ответственность за их содержание автоматически ложится на плечи эксплуатирующих организаций. Дело остается за малым – документально подтвердить, что передача на баланс водоканалу сетей, например, состоялась.
При нежелании принимать инженерные сети на свой баланс, эксплуатирующие организации могут прибегнуть к своей излюбленной тактике – бюрократической волоките, которая может тянуться бесконечно. В конечном счете, их можно принудить к принятию решения через суд, но путь этот крайне долгий и непрактичный. В данных обстоятельствах «смешным» кажется положение Хозяйственного кодекса РФ, который предусматривает компенсацию застройщику расходов на инженерные коммуникации при принятии их на баланс сетевыми организациями. Это положение никогда не выполнялось и в обозримом будущем выполняться не будет. Передача инженерных сетей на баланс эксплуатирующим организациям возможна только на безвозмездной основе и никак иначе.
Собственники инженерных сетей
Когда речь заходит о передаче имущества, то такое понятие как «безвозмездно», не находит понимания. Инженерные коммуникации должны быть созданы – это неоспоримо. Кто должен оплачивать их создание? А вот тут возможны варианты. Это могут быть:
* дольщики строящегося жилья;
Последний вариант отпадает сразу. Коммунальные предприятия настолько инертны и неэффективны, что каких-то активных действий, направленных на развитие собственной инфраструктуры, от них ожидать не приходится. Можно было бы заключить договор и признать застройщика подрядчиком, которому поручено создание инженерных сетей, но и в этом случае мимо. Безвозмездная передача электрических сетей на баланс сетевой организации, уже может встретить враждебное отношение. Говорить о желании вложить в строительство собственные средства не приходится вовсе.
Читайте также:Характеристика на электромонтажника с места работы образец
Остаются дольщики строящегося жилья и застройщик, которые должны вложить личные средства в инженерные коммуникации, чтобы затем произошла безвозмездная передача газовых сетей на баланс эксплуатирующей структуры. Такое положение дел не вызывает оптимизма. Дополнительные затраты естественным образом увеличивают себестоимость квадратного метра. Если строится большой жилой комплекс, когда общую сумму можно «раскинуть» на несколько сотен дольщиков, то ситуация может не оказаться критической, особенно если протяженность коммуникаций относительно невелика.
Проблема заключается в том, что использовать средства дольщиков для создания инженерных коммуникаций можно только в том случае, если это предусмотрено договором, а сами коммуникации являются частью проекта. Также в договоре о долевом строительстве должна быть зафиксирована передача тепловых сетей на баланс теплоснабжающей организации и другие подобные действия как обязанность застройщика. Такие пункты могут вызвать недоумение у неискушенных в этом вопросе граждан, которые не понимают необходимости переплаты. Строительство и содержание сетей по идее входит в стоимость оплачиваемых услуг. Почему за них приходится платить дважды?
С другой стороны, не включать эти пункты нельзя. В первом случае внесение затрат на прокладку инженерных коммуникаций в стоимость строительства становится неправомерной. Во втором случае – застройщик теряет право распоряжаться собственностью дольщиков, что может послужить формальной причиной, по которой передача сетей на баланс «Ленэнерго», например, невозможна. Неразбериха с передачей на баланс профильных организаций инженерных коммуникаций привела к тому, что возникли участки сетей, за которые никто не несет ответственности, со всеми вытекающими печальными последствиями.
Ситуация стала настолько угрожающей, что к решению проблемы было вынуждено подключиться правительство. После поручения президента РФ, вышло в свет разъяснение Министерства финансов, что расходы на строительство объектов жилищно-коммунального и инженерно-технического назначения попадают под требования ст. 252 Налогового кодекса РФ. Это статья определяет расходы, уменьшающие налогооблагаемую прибыль от продажи нежилых помещений и построенного жилого фонда. Иными словами, чтобы такие действия, как безвозмездная передача сетей на баланс «МОЭСК» и им подобные, не встречали сопротивление со стороны застройщиков, правительство гарантирует передающим налоговые льготы.
Нюансы передачи электросетей на баланс электросетевых компаний
По другому принципу происходит передача сетей СНТ на баланс электросетевых компаний. И формально, и практически на балансе эксплуатирующих организаций находятся только ЛЭП, доходящие до границ участка СНТ. Оборудование на самом участке лежит в зоне ответственности товарищества. Нет законных оснований принудить электросетевую компанию принять на свой баланс электрические сети садовых некоммерческих товариществ.
Передача сетей СНТ на баланс «МОЭСК», например, может происходить исключительно при желании последней. Министерство энергетики РФ разработало ряд рекомендаций по передаче объектов электросетевого хозяйства СНТ на баланс ТСО.
Рекомендации – это единственно возможная помощь в данной ситуации. Далеко не все сетевые организации стремятся взять на баланс сети СНТ. Возможно, причина в крайне плачевном техническом состоянии большинства из них.
В отношение конкретно ПАО «МОЭСК» можно сказать, что компания проводит достаточно лояльную политику. Она активно внедряет онлайн сервисы для подачи заявок. На сайте «МОЭСК» вы найдете много полезной информации. Там же представлен договор о передаче сети на баланс, форма которого является стандартной.
Источник:
