Перепланировка мест общего пользования в многоквартирном доме

Содержание

1. Как узаконить
2. Куда обращаться
3. Цена услуги
4. Согласование перепланировки санузла
5. В многоквартирном доме
6. В жилом помещении
7. Необходимые документы
8. Проект или эскиз
9. Получение разрешения
10. Самовольное переустройство
11. Узаконивать нужно
12. Сумма штрафа
13. Законодательная база
14. Правовое регулирование
15. Перепланировка мест общего пользования
16. С согласием
17. Без согласия
18. Как узаконить через суд

Вопрос :

Собственники намерены провести перепланировку мест общего пользования многоквартирного дома.

Нас, как управляющую организацию, интересует все по переустройству и перепланировке мест общего пользования, какие документы необходимы для регистрации?

Ответ :

Для получения разрешения органа местного самоуправления на перепланировку помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, необходимы :

-заявление о согласовании перепланировки;

-решение общего собрания собственников помещений в доме о проведении перепланировки;

-технический паспорт многоквартирного дома;

-заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры, если многоквартирный дом является памятником архитектуры, истории и культуры.

Перепланировка завершается составлением акта приемочной комиссии, который направляется в орган, осуществляющий государственный учет объектов недвижимого имущества.

Также, необходимо принять во внимание, что по завершении перепланировки мест общего пользования управляющей организации потребуется внести соответствующие изменения (актуализировать) в технический паспорт многоквартирного дома.

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ), собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.

В силу ч. 1 ст. 246, ч. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ, владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Таким образом, для проведения перепланировки помещений, составляющих общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, необходимо решение общего собрания собственников, как органа управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

В соответствии с п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. N 170, переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.

Как показывает судебная практика, к отношениям по согласованию перепланировки мест общего пользования многоквартирного дома по аналогии применяется законодательство, регулирующее правоотношения, связанные с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.10.2016 г. по делу N А56-2837/2016).

В силу ч. 1 ст. 26 ЖК РФ, переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Согласно ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо представляет в орган, осуществляющий согласование (применительно к местам общего пользования многоквартирного дома) :

— заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 г. N 266;

— подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;

— технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения, в данном случае — технический паспорт многоквартирного дома;

— решение общего собрания о проведении перепланировки;

— заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки, если такое перепланируемое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

В соответствии с ч. 4 ст. 26 ЖК РФ, решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок 45 со дня представления в данный орган документов. Данное решение является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (ч. 6 ст. 26 ЖК РФ).

Читайте также:Утепление труб отопления в подвале многоквартирного дома

Согласно ч. 1 ст. 28 ЖК РФ, завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.

Относительно государственной регистрации проведенной перепланировки мест общего пользования необходимо пояснить следующее.

В силу ч. 2 ст. 28 ЖК РФ, акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества

Также, необходимо принять во внимание следующее.

В соответствии с пп. "а" п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 г. N 416, управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением такого стандарта, как прием, хранение и передача технической документации на многоквартирный дом, а также их актуализация и восстановление (при необходимости).

В силу пп. "а" п. 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491, техническая документация на многоквартирный дом включает в себя документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества.

Форма технического паспорта здания (далее — технический паспорт) установлена в Приложении N 12 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. N 37.

Из формы технического паспорта следует, что к нему прилагается, в числе прочего, поэтажный план здания.

Следовательно, после проведения работ по перепланировке, необходимо актуализировать технический паспорт путем внесения соответствующих изменений в поэтажный план здания.

Как узаконить

К местам общего пользования в многоквартирном доме относятся:

• лестничные площадки;
• чердаки;
• подвалы;
• фасад здания.

Чтобы внести изменения в конфигурацию перечисленных мест, требуется получить согласие всех жильцов дома и в ТСЖ.

Для этого проводится общедомовое собрание, на котором выносится решение о согласии или отказе, либо опрашиваются соседи лично, если в доме немного квартир.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Согласие соседей оформляется двумя способами:

Письменное заявление	это наиболее простая форма, для получения которой потребуется обойти соседей, показать им сделанные чертежи и получить согласие
Нотариально заверенное согласие	этот способ удобен в случае, когда необходимо получить согласие большого количества жильцов. Для его оформления проводится собрание, на котором выносится решение об одобрении перепланировки

Согласие считается законным, если на собрании присутствовало не менее 2/3 всех жильцов дома, а одобрение выдали более 50% участников.

Куда обращаться

После проведения общедомового собрания и получения согласия большинства жильцов старший по дому совместно с заявителем обращаются к нотариусу для заверения документа, составленного в двух экземплярах (один остается у инициатора, другой направляется в органы Жилищной инспекции).

Документ позволит решить вопрос с недовольными соседями, отсутствующими на собрании или поменявшими свое мнение.

Оформление перепланировки проводится в несколько этапов:

Подготовка документов	получение согласия соседей
Получение разрешения в органах СЭС и МЧС	если в этом есть необходимость
Составление проектной документации	или эскиза в специализированной компании или БТИ
Согласование проекта	в Жилищной инспекции и строительные работы
Регистрация сделанных изменений	внесение правок в документы на квартиру, получение нового свидетельства о собственности, если был изменен метраж жилья

Цена услуги

Стоимость перепланировки мест общего пользования зависит от нескольких факторов:

Сложность работ (затраты на проект)	от 5 до 50 т.р.
Тарифы в БТИ (подготовка документов)	от 2 до 10 т.р.
Тарифы в Жилищной инспекции (согласование проекта)	от 15 до 30 т.р.
Консультация специалистов	от 1 до 5 т.р.
Обращение к посредникам	от 30 до 150 т.р.
Необходимость получения разрешения в надзорных органах (СЭС, МЧС)	от 2 до 10 т.р.
Заверение письменного согласия жильцов у нотариуса	от 1 до 3 т.р.

Читайте также:Проверить свидетельство об окончании автошколы по номеру

Главным фактором, влияющим на стоимость, является регион проживания.

Например, если в сельской местности оформить переустройство удастся за 30 т.р., то в центре Москвы эта сумма возрастет в 5-7 раз.

Согласование перепланировки санузла

Допускается проводить следующие работы:

Совмещение	посредством удаления перегородки между ванной и туалетом
Расширение	за счет присоединения к нежилым помещениям в квартире (кладовая, коридор, встроенные шкафы)
Перенос	в другое, признанное нежилым, помещение

Видео: процедура перепланировки

Запрещено проводить:

Расширение санузла	за счет кухни и жилых помещений
Организовывать вход в туалет	из комнаты или кухни
Перепланировать помещение	таким образом, чтобы был ограничен доступ к стояку
Располагать санузел над кухней	или жилыми комнатами соседей снизу

Любые действия с санузлом необходимо согласовывать с органами СЭС. Перепланировка не должна нарушать действующие санитарные нормы.

В многоквартирном доме

Существует 4 основных вида изменений санузла:

Совмещение	это наиболее распространенный способ увеличения пространства помещения
Расширение	если рядом с санузлом находится кладовка или свободное пространство коридора, то допускается расширение помещения. Сделать это можно только при условии, что комната признана нежилой, а внизу не расположено жилое помещение или кухня соседей
Перенос	санузел можно переносить только в нежилое помещение и при условии, что снизу не находится кухня или спальня соседей
Устройство нового санузла	в квартире разрешается устраивать второй санузел, учитывая ранее описанные условия. К ним прибавляется еще одно требование – вход не должен быть в спальне или кухне

В жилом помещении

Расширить пространство санузла таким образом можно только в нескольких случаях:

1. Перепланировка будет проведена в частном доме или квартире в одноэтажном доме.
2. Под квартирой находится нежилое помещение (например, магазин или ресторан).
3. Квартира находится на первом этаже.

Не разрешается перемещать санузел в жилое помещение, если в квартире этажом ниже находится комната или кухня.

Перепланировка кухни за счет коридора, читайте здесь.

А вот перенос санузла в другую комнату заставит пожертвовать несколькими днями.

Необходимые документы

Потребуется собрать:

Технический паспорт квартиры	получить можно в БТИ
Единый жилищный документ	и свидетельство о присвоении собственности на квартиру
Эскиз	или проект перепланировки
Согласие зарегистрированных в квартире членов семьи	являющихся сособственниками и всех прописанных лиц при проживании на условиях социального найма
Разрешение органов	МЧС или СЭС
Письменное заявление	и паспорт заявителя

Проект или эскиз

Перепланировка санузла по эскизу, если планируется:

1. Соединить два помещения посредством демонтажа межкомнатной перегородки.
2. Поменять расположение приборов сантехники без увеличения их количества.

Проект нужен:

Если планируется увеличить площадь санузла	за счет присоединения смежных помещений (коридора, кладовой и других нежилых комнат)
В случае переноса санузла	на территорию другого помещения
Если необходимо увеличить количество сантехнических приборов	или оборудовать второй санузел

Получение разрешения

Согласие на проведение перепланировки санузла необходимо получить сначала в органах СЭС, а затем в Жилищной инспекции.

На рассмотрение документов отводится около 4-8 недель, после чего собственнику квартиры выдается письменное разрешение.

Если в документах будут обнаружены ошибки, то заявитель будет уведомлен о них.

Также отказ возможен при технических недочетах в проекте.

Самовольное переустройство

Узаконивать нужно

Сделать это можно в суде. Собственнику придется пройти всю процедуру оформления, но разрешение на внесение коррективов в документы будет выдано судебными органами.

Каждый случай рассматривается индивидуально, поэтому нельзя сказать, одобрят ли власти проведенную перепланировку.

Сумма штрафа

Законодательством РФ предусмотрен штраф за проведение незаконного переустройства в размере 2,5 тысяч рублей.

Эта сумма увеличивается в случаях:

Если перепланировка сделана с нарушением санитарных	и строительных норм
Если работы повлекли за собой	травмы или смерть людей
Если штраф уже был назначен ранее	но нарушитель проигнорировал требования органов власти

Читайте также:Работа учителей в каникулярное время нормативные документы

Оформление перепланировки квартиры, читайте здесь.

О том как можно узаконить перепланировку квартиры через суд, читайте здесь.

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
2. Позвоните на горячую линию:
3. Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
4. Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
5. Регионы — 8 (800) 222-69-48

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Законодательная база

• ЖК РФ (ст. 26, 41);
• Решение по делу № 33-2257/2017.

Правовое регулирование

Коммунальная квартира — это недвижимость, которая находится в общей долевой собственности. Следовательно, чтобы выполнить какие-либо действия, необходимо согласие всех владельцев помещения. Законодательство содержит много спорных моментов в вопросах регулирования изменения конфигурации таких квартир. Требуется обязательное согласие всех соседей при осуществлении следующих действий:

• Увеличении квартиры за счет общедомового имущества;
• Перепланировки общих зон в коммунальной квартире;
• Проведении работ, которые потребуют длительного отключения систем тепло-, электро- и водоснабжения.

Оформление перепланировки в комнате в коммунальной квартире не требует согласия от других собственников, если при этом не изменяется общая площадь помещения.

Перепланировка мест общего пользования

Разрешение от соседей-собственников нужно обязательно, если планируемый ремонт повлечет за собой изменения в местах общего пользования, таких как:

Обратите внимание, что зоной общего пользования признается помещение, которое удовлетворяет потребности жильцов двух и более комнат.

Прежде чем идти к соседям за согласием, необходимо убедиться, что они являются собственниками помещения. Выписку о статусе коммунальной квартиры можно получить в ЕГРП. Если будет установлено, что соседи проживают на основании договора социального найма, разрешение должен выдать непосредственный собственник жилья (муниципалитет, руководство предприятия).

В большинстве случаев, основанием для согласования перепланировки зон общего пользования, является наличие прав собственности на спорные помещения. Площадь закреплена за каждым собственником — это прописывается в техническом паспорте объекта недвижимости.

С согласием

Получив заверенное нотариусом согласие от всех владельцев смежных помещений, необходимо обратиться в жилищную инспекцию со следующими документами:

• Удостоверение личности;
• Технический паспорт;
• Выписка из ЕГРП о праве собственности;
• Проект перепланировки;
• Согласие от всех зарегистрированных в помещении жильцов;
• Разрешение от соседей.

В течение 45 дней будет вынесено решение. В случае положительного ответа можно приступать к ремонтно-строительным работам. Если будет дан отказ — отстаивать изменения придется через суд.

Без согласия

У владельцев коммунальных квартир редко получается договориться о перепланировке со всеми дольщиками. Без согласия от соседей жилищная инспекция может даже не принять заявление, не говоря уже о выдаче разрешения. Тем не менее, существуют виды работ, которые не требуют оповещения смежных собственников:

• Раздел комнаты на два и более помещения;
• Изменение конфигурации внутри квартиры, не влекущее изменение площади общего имущества.

Как узаконить через суд

Распространена практика, когда владельцы комнат сначала проводят перепланировку, а затем узаконивают ее через суд. Это рискованный, но единственный способ согласовать изменения. Чтобы узаконить перепланировку в коммунальной квартире понадобятся:

• Проект строительно-ремонтных работ;
• Заключение архитектора;
• Справки из МЧС и СЭС;
• Документы, подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРП);
• Технический паспорт.

Справки из МЧС и СЭС подтвердят, что перепланировка отвечает правилам противопожарной, санитарной и гигиенической безопасности. Подкрепить доказательства можно заключением архитектора.

В случае отрицательного решения вас обяжут вернуть помещению изначальный вид. Если выиграете дело — соседи должны будут смириться с новой конфигурацией жилья.

Источник: lawsexp.com