Содержание
- Как узаконить
- Куда обращаться
- Цена услуги
- Согласование перепланировки санузла
- В многоквартирном доме
- В жилом помещении
- Необходимые документы
- Проект или эскиз
- Получение разрешения
- Самовольное переустройство
- Узаконивать нужно
- Сумма штрафа
- Законодательная база
- Правовое регулирование
- Перепланировка мест общего пользования
- С согласием
- Без согласия
- Как узаконить через суд
Вопрос :
Собственники намерены провести перепланировку мест общего пользования многоквартирного дома.
Нас, как управляющую организацию, интересует все по переустройству и перепланировке мест общего пользования, какие документы необходимы для регистрации?
Ответ :
Для получения разрешения органа местного самоуправления на перепланировку помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, необходимы :
-заявление о согласовании перепланировки;
-решение общего собрания собственников помещений в доме о проведении перепланировки;
-технический паспорт многоквартирного дома;
-заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры, если многоквартирный дом является памятником архитектуры, истории и культуры.
Перепланировка завершается составлением акта приемочной комиссии, который направляется в орган, осуществляющий государственный учет объектов недвижимого имущества.
Также, необходимо принять во внимание, что по завершении перепланировки мест общего пользования управляющей организации потребуется внести соответствующие изменения (актуализировать) в технический паспорт многоквартирного дома.
Согласно п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ), собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.
В силу ч. 1 ст. 246, ч. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ, владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Таким образом, для проведения перепланировки помещений, составляющих общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, необходимо решение общего собрания собственников, как органа управления многоквартирным домом (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).
В соответствии с п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. N 170, переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.
Как показывает судебная практика, к отношениям по согласованию перепланировки мест общего пользования многоквартирного дома по аналогии применяется законодательство, регулирующее правоотношения, связанные с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 31.10.2016 г. по делу N А56-2837/2016).
В силу ч. 1 ст. 26 ЖК РФ, переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.
Согласно ч. 2 ст. 26 ЖК РФ, для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо представляет в орган, осуществляющий согласование (применительно к местам общего пользования многоквартирного дома) :
— заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Постановлением Правительства РФ от 28.04.2005 г. N 266;
— подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
— технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения, в данном случае — технический паспорт многоквартирного дома;
— решение общего собрания о проведении перепланировки;
— заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки, если такое перепланируемое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
В соответствии с ч. 4 ст. 26 ЖК РФ, решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок 45 со дня представления в данный орган документов. Данное решение является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (ч. 6 ст. 26 ЖК РФ).
Читайте также:Утепление труб отопления в подвале многоквартирного дома
Согласно ч. 1 ст. 28 ЖК РФ, завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.
Относительно государственной регистрации проведенной перепланировки мест общего пользования необходимо пояснить следующее.
В силу ч. 2 ст. 28 ЖК РФ, акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества
Также, необходимо принять во внимание следующее.
В соответствии с пп. "а" п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 г. N 416, управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением такого стандарта, как прием, хранение и передача технической документации на многоквартирный дом, а также их актуализация и восстановление (при необходимости).
В силу пп. "а" п. 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491, техническая документация на многоквартирный дом включает в себя документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества.
Форма технического паспорта здания (далее — технический паспорт) установлена в Приложении N 12 к Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. N 37.
Из формы технического паспорта следует, что к нему прилагается, в числе прочего, поэтажный план здания.
Следовательно, после проведения работ по перепланировке, необходимо актуализировать технический паспорт путем внесения соответствующих изменений в поэтажный план здания.
- Как узаконить
- Куда обращаться
- Цена услуги
- Согласование перепланировки санузла
- В многоквартирном доме
- В жилом помещении
- Необходимые документы
- Проект или эскиз
- Получение разрешения
- Самовольное переустройство
- Узаконивать нужно
- Сумма штрафа
- Законодательная база
- Правовое регулирование
- Перепланировка мест общего пользования
- С согласием
- Без согласия
- Как узаконить через суд
Как узаконить
К местам общего пользования в многоквартирном доме относятся:
- лестничные площадки;
- чердаки;
- подвалы;
- фасад здания.
Чтобы внести изменения в конфигурацию перечисленных мест, требуется получить согласие всех жильцов дома и в ТСЖ.
Для этого проводится общедомовое собрание, на котором выносится решение о согласии или отказе, либо опрашиваются соседи лично, если в доме немного квартир.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:
+7 (812) 317-50-97 (Санкт-Петербург)
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Это быстро и БЕСПЛАТНО!
Согласие соседей оформляется двумя способами:
Письменное заявление | это наиболее простая форма, для получения которой потребуется обойти соседей, показать им сделанные чертежи и получить согласие |
Нотариально заверенное согласие | этот способ удобен в случае, когда необходимо получить согласие большого количества жильцов. Для его оформления проводится собрание, на котором выносится решение об одобрении перепланировки |
Согласие считается законным, если на собрании присутствовало не менее 2/3 всех жильцов дома, а одобрение выдали более 50% участников.
Куда обращаться
После проведения общедомового собрания и получения согласия большинства жильцов старший по дому совместно с заявителем обращаются к нотариусу для заверения документа, составленного в двух экземплярах (один остается у инициатора, другой направляется в органы Жилищной инспекции).
Документ позволит решить вопрос с недовольными соседями, отсутствующими на собрании или поменявшими свое мнение.
Оформление перепланировки проводится в несколько этапов:
Подготовка документов | получение согласия соседей |
Получение разрешения в органах СЭС и МЧС | если в этом есть необходимость |
Составление проектной документации | или эскиза в специализированной компании или БТИ |
Согласование проекта | в Жилищной инспекции и строительные работы |
Регистрация сделанных изменений | внесение правок в документы на квартиру, получение нового свидетельства о собственности, если был изменен метраж жилья |
Цена услуги
Стоимость перепланировки мест общего пользования зависит от нескольких факторов:
Сложность работ (затраты на проект) | от 5 до 50 т.р. |
Тарифы в БТИ (подготовка документов) | от 2 до 10 т.р. |
Тарифы в Жилищной инспекции (согласование проекта) | от 15 до 30 т.р. |
Консультация специалистов | от 1 до 5 т.р. |
Обращение к посредникам | от 30 до 150 т.р. |
Необходимость получения разрешения в надзорных органах (СЭС, МЧС) | от 2 до 10 т.р. |
Заверение письменного согласия жильцов у нотариуса | от 1 до 3 т.р. |
Читайте также:Проверить свидетельство об окончании автошколы по номеру
Главным фактором, влияющим на стоимость, является регион проживания.
Например, если в сельской местности оформить переустройство удастся за 30 т.р., то в центре Москвы эта сумма возрастет в 5-7 раз.
Согласование перепланировки санузла
Допускается проводить следующие работы:
Совмещение | посредством удаления перегородки между ванной и туалетом |
Расширение | за счет присоединения к нежилым помещениям в квартире (кладовая, коридор, встроенные шкафы) |
Перенос | в другое, признанное нежилым, помещение |
Видео: процедура перепланировки
Запрещено проводить:
Расширение санузла | за счет кухни и жилых помещений |
Организовывать вход в туалет | из комнаты или кухни |
Перепланировать помещение | таким образом, чтобы был ограничен доступ к стояку |
Располагать санузел над кухней | или жилыми комнатами соседей снизу |
Любые действия с санузлом необходимо согласовывать с органами СЭС. Перепланировка не должна нарушать действующие санитарные нормы.
В многоквартирном доме
Существует 4 основных вида изменений санузла:
Совмещение | это наиболее распространенный способ увеличения пространства помещения |
Расширение | если рядом с санузлом находится кладовка или свободное пространство коридора, то допускается расширение помещения. Сделать это можно только при условии, что комната признана нежилой, а внизу не расположено жилое помещение или кухня соседей |
Перенос | санузел можно переносить только в нежилое помещение и при условии, что снизу не находится кухня или спальня соседей |
Устройство нового санузла | в квартире разрешается устраивать второй санузел, учитывая ранее описанные условия. К ним прибавляется еще одно требование – вход не должен быть в спальне или кухне |
В жилом помещении
Расширить пространство санузла таким образом можно только в нескольких случаях:
- Перепланировка будет проведена в частном доме или квартире в одноэтажном доме.
- Под квартирой находится нежилое помещение (например, магазин или ресторан).
- Квартира находится на первом этаже.
Не разрешается перемещать санузел в жилое помещение, если в квартире этажом ниже находится комната или кухня.
Перепланировка кухни за счет коридора, читайте здесь.
А вот перенос санузла в другую комнату заставит пожертвовать несколькими днями.
Необходимые документы
Потребуется собрать:
Технический паспорт квартиры | получить можно в БТИ |
Единый жилищный документ | и свидетельство о присвоении собственности на квартиру |
Эскиз | или проект перепланировки |
Согласие зарегистрированных в квартире членов семьи | являющихся сособственниками и всех прописанных лиц при проживании на условиях социального найма |
Разрешение органов | МЧС или СЭС |
Письменное заявление | и паспорт заявителя |
Проект или эскиз
Перепланировка санузла по эскизу, если планируется:
- Соединить два помещения посредством демонтажа межкомнатной перегородки.
- Поменять расположение приборов сантехники без увеличения их количества.
Проект нужен:
Если планируется увеличить площадь санузла | за счет присоединения смежных помещений (коридора, кладовой и других нежилых комнат) |
В случае переноса санузла | на территорию другого помещения |
Если необходимо увеличить количество сантехнических приборов | или оборудовать второй санузел |
Получение разрешения
Согласие на проведение перепланировки санузла необходимо получить сначала в органах СЭС, а затем в Жилищной инспекции.
На рассмотрение документов отводится около 4-8 недель, после чего собственнику квартиры выдается письменное разрешение.
Если в документах будут обнаружены ошибки, то заявитель будет уведомлен о них.
Также отказ возможен при технических недочетах в проекте.
Самовольное переустройство
Узаконивать нужно
Сделать это можно в суде. Собственнику придется пройти всю процедуру оформления, но разрешение на внесение коррективов в документы будет выдано судебными органами.
Каждый случай рассматривается индивидуально, поэтому нельзя сказать, одобрят ли власти проведенную перепланировку.
Сумма штрафа
Законодательством РФ предусмотрен штраф за проведение незаконного переустройства в размере 2,5 тысяч рублей.
Эта сумма увеличивается в случаях:
Если перепланировка сделана с нарушением санитарных | и строительных норм |
Если работы повлекли за собой | травмы или смерть людей |
Если штраф уже был назначен ранее | но нарушитель проигнорировал требования органов власти |
Читайте также:Работа учителей в каникулярное время нормативные документы
Оформление перепланировки квартиры, читайте здесь.
О том как можно узаконить перепланировку квартиры через суд, читайте здесь.
- В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
- Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.
Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!
- Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
- Позвоните на горячую линию:
- Москва и Область — +7 (499) 110-56-12
- Санкт-Петербург и область — +7 (812) 317-50-97
- Регионы — 8 (800) 222-69-48
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
Законодательная база
- ЖК РФ (ст. 26, 41);
- Решение по делу № 33-2257/2017.
Правовое регулирование
Коммунальная квартира — это недвижимость, которая находится в общей долевой собственности. Следовательно, чтобы выполнить какие-либо действия, необходимо согласие всех владельцев помещения. Законодательство содержит много спорных моментов в вопросах регулирования изменения конфигурации таких квартир. Требуется обязательное согласие всех соседей при осуществлении следующих действий:
- Увеличении квартиры за счет общедомового имущества;
- Перепланировки общих зон в коммунальной квартире;
- Проведении работ, которые потребуют длительного отключения систем тепло-, электро- и водоснабжения.
Оформление перепланировки в комнате в коммунальной квартире не требует согласия от других собственников, если при этом не изменяется общая площадь помещения.
Перепланировка мест общего пользования
Разрешение от соседей-собственников нужно обязательно, если планируемый ремонт повлечет за собой изменения в местах общего пользования, таких как:
Обратите внимание, что зоной общего пользования признается помещение, которое удовлетворяет потребности жильцов двух и более комнат.
Прежде чем идти к соседям за согласием, необходимо убедиться, что они являются собственниками помещения. Выписку о статусе коммунальной квартиры можно получить в ЕГРП. Если будет установлено, что соседи проживают на основании договора социального найма, разрешение должен выдать непосредственный собственник жилья (муниципалитет, руководство предприятия).
В большинстве случаев, основанием для согласования перепланировки зон общего пользования, является наличие прав собственности на спорные помещения. Площадь закреплена за каждым собственником — это прописывается в техническом паспорте объекта недвижимости.
С согласием
Получив заверенное нотариусом согласие от всех владельцев смежных помещений, необходимо обратиться в жилищную инспекцию со следующими документами:
- Удостоверение личности;
- Технический паспорт;
- Выписка из ЕГРП о праве собственности;
- Проект перепланировки;
- Согласие от всех зарегистрированных в помещении жильцов;
- Разрешение от соседей.
В течение 45 дней будет вынесено решение. В случае положительного ответа можно приступать к ремонтно-строительным работам. Если будет дан отказ — отстаивать изменения придется через суд.
Без согласия
У владельцев коммунальных квартир редко получается договориться о перепланировке со всеми дольщиками. Без согласия от соседей жилищная инспекция может даже не принять заявление, не говоря уже о выдаче разрешения. Тем не менее, существуют виды работ, которые не требуют оповещения смежных собственников:
- Раздел комнаты на два и более помещения;
- Изменение конфигурации внутри квартиры, не влекущее изменение площади общего имущества.
Как узаконить через суд
Распространена практика, когда владельцы комнат сначала проводят перепланировку, а затем узаконивают ее через суд. Это рискованный, но единственный способ согласовать изменения. Чтобы узаконить перепланировку в коммунальной квартире понадобятся:
- Проект строительно-ремонтных работ;
- Заключение архитектора;
- Справки из МЧС и СЭС;
- Документы, подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРП);
- Технический паспорт.
Справки из МЧС и СЭС подтвердят, что перепланировка отвечает правилам противопожарной, санитарной и гигиенической безопасности. Подкрепить доказательства можно заключением архитектора.
В случае отрицательного решения вас обяжут вернуть помещению изначальный вид. Если выиграете дело — соседи должны будут смириться с новой конфигурацией жилья.
Источник: