Существенные условия договора социального найма жилого помещения

Содержание

1. Основные характеристики социального найма
2. Требования к содержанию и форме договора
3. Стороны соглашения
4. Объект соглашения
5. Условия оплаты
6. Права и обязанности сторон
7. Прекращение соглашения
8. Договор найма — о чем в нем должна идти речь
9. Существенные условия договора найма жилого помещения
10. Условия, которые служат в качестве дополнительных
11. Случайные условия договора
12. Договор найма: понятие и регулирование
13. Виды найма жилого помещения
14. Порядок заключения
15. Правила оформления
16. Структура и содержание
17. Порядок внесения изменений и перезаключения договора
18. Порядок расторжения
19. Обмен жилыми помещениями

Понятие социального найма жилого помещения было введено Гражданским и Жилищным кодексами для упорядочения правоотношений в области эксплуатации муниципальных и государственных жилых фондов.

По соглашению социального найма наймодатель, то есть собственник квартиры или другого жилья, относящегося к государственному либо муниципальному фонду, или его представитель (управомоченное лицо), берет на себя обязательство по передаче нанимателю-гражданину данного жилого помещения для владения и пользования с целью проживания в нем на определенных условиях, прописанных в российском жилищном законодательстве.

После вступления в 2005 году Жилищного кодекса в силу, необходимость заключения соглашения социального найма квартир вызывала много вопросов у граждан, проживавших в жилых помещениях муниципального либо государственного фонда жилья.

Однако, как показала практика, соглашение социального найма является лишь формальным документом, в котором прописывается право нанимателя и других членов его семьи пользоваться квартирой или другим жильем без ограничения срока.

Договор просто упорядочил сложившиеся отношения между соответствующим муниципалитетом (государством) и владельцем квартиры. Кроме того, в соглашении прописываются права и обязательства нанимателя, пользующегося помещением по социальному найму.

Тем не менее, не стоит отождествлять отношения социального найма с осуществлением приватизации. В последнем случае квартира считается собственностью гражданина, а при социальном найме она остается в собственности муниципалитета, несмотря на практически одинаковые условия использования.

Основные характеристики социального найма

Соглашение социального найма объектов жилой недвижимости характеризуется следующими признаками:

• жилые помещении по данному соглашению предоставляются из государственных или муниципальных жилищных фондов;
• соглашение является бессрочным, что отличает социальный найм от правоотношений по найму служебных квартир;
• договор является консенсуальным, то есть для его оформления сторонам достаточно согласовать существенные условия соглашения, а именно предмет (то есть конкретное жилое помещение) и личность нанимателя;
• соглашение социального найма является возмездным, поскольку жилье предоставляется нанимателю за определенную плату.

Требования к содержанию и форме договора

Соглашение, регулирующее отношения социального найма, оформляется в письменной форме. При этом российское законодательство достаточно строго регламентирует содержание самого соглашения. В постановлении Правительства РФ от мая 2005 года был утвержден типовой договор по социальному найму, в который включены все обязательные условия соглашения.

Скачать образец типового договора социального найма жилых помещений в формате .doc

Стороны соглашения

При социальном найме в договоре одной стороной является собственник жилья, а другой – российский гражданин. От имени собственника квартир, относящихся к муниципальному или государственному фонду жилья, выступает уполномоченный орган муниципалитета или государства соответственно.

Нанимателем же может быть не любое физическое лицо, а только гражданин РФ. В соответствии с нормами ЖК социальный найм не применяется по отношению к лицам без гражданства или иностранцам, за исключением случаев, предусмотренных международным соглашением.

Сонанимателями могут одновременно выступать несколько членов семьи, которые обязательно указываются в договоре найма.

По взаимному желанию лиц, проживающих в квартире, договор может быть оформлен лишь на одного из членов семьи. Все проживающие в квартире, выступающей предметом соглашения социального найма, члены семьи имеют такие же обязательства и права по договору, что и главный наниматель, и несут с ним солидарную ответственность по всем обязательствам, определенным в договоре.

Объект соглашения

При оформлении социального найма объектом правоотношений и соответственно договора выступает конкретное жилое помещение (это может быть квартира, комната, жилой дом или его часть), входящее в жилищный фонд государства или определенного муниципалитета.

Самостоятельным объектом отношений по социальному найму могут выступать только изолированные квартиры или другие жилые помещения, которые пригодны для проживания людей на постоянной основе и отвечают всем установленным санитарно-техническим нормативам и правилам, определенным в российском законодательстве.

Неизолированные помещения, кухни, подсобные и технические помещения не могут сами по себе являться объектами соглашения социального найма.

Условия оплаты

Любой договор, устанавливающий правоотношения по социальному найму жилых объектов недвижимости, содержит нормы, касающиеся оплаты. При оформлении социального найма наниматель обязуется своевременно выплачивать:

• плату за наем соответствующего жилого объекта недвижимости, то есть плату за использование данной квартиры или другого жилья. Малоимущие граждане могут быть по решению уполномоченного органа освобождены от оплаты суммы, начисленной за пользование жильем;
• плату за предоставление услуг коммунальными службами. Размер коммунальных платежей рассчитывается либо на основании показаний специальных приборов учета или при их отсутствии – на основании нормативов, утвержденных муниципалитетом;
• плату за текущий и капитальный ремонт жилья, а также за его содержание. Данный вид оплаты обычно включает в себя все предоставленные услуги и осуществленные работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту в этом доме общего имущества. Размер платежей рассчитывается, как правило, исходя из занимаемой площади оформленной по соглашению социального найма квартиры или комнаты.

Права и обязанности сторон

В договоре обязательно прописываются права и обязанности обеих сторон.

• осуществить передачу нанимателю квартиры или другого жилого помещения, свободного от обременений и прав третьих лиц;
• своевременно проводить работы по капитальному ремонту переданного жилого помещения;
• участвовать в надлежащем содержании общего имущества многоквартирного дома, в котором расположена сданная по договору найма квартира;
• обеспечивать в соответствии с соглашением предоставление нанимателям коммунальных услуг и сервисов надлежащего качества;
• иные обязательства, определенные жилищным законодательством либо соглашением сторон (например, в типовом договоре прописана обязанность наймодателя выделить нанимателю временное жилье на время осуществления в доме капитального ремонта).

Права наймодателя по соглашению социального найма:

1. Требовать от нанимателей своевременной оплаты всех предусмотренных договором платежей, включая плату за коммунальные услуги;
2. Обратиться в суд с требованием о выселении нанимателя и членов его семьи из занимаемой квартиры, если они:

• больше полугода не осуществляют обязательные платежи по квартире (суд может принять решение о выселении, если гражданам будет предоставлена по социальному найму другая квартира или комната меньшего размера);
• используют предоставленное им по договору жилое помещение не по назначению;
• постоянно нарушают права своих соседей (например, шумят по ночам и т.п.);
• бесхозяйственно относятся к переданной квартире, что приводит к ее разрушению.

Право на выселение нанимателей в судебном порядке возникает у наймодателя только в том случае, если наниматели после соответствующего уведомления не устраняют допущенные ими нарушения.

Во всех перечисленных случаях, кроме первого, граждане могут быть выселены из занимаемой квартиры без предоставления им другого жилья. Однако решение о выселении может приниматься только судом.

Обязанности нанимателя при социальном найме жилья:

• использовать жилье, переданное по договору, по назначению и в тех пределах, которые устанавливаются российским ЖК;
• обеспечивать сохранность полученного жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии и при необходимости осуществлять текущий ремонт;
• своевременно оплачивать коммунальные услуги и вносить установленную плату за пользование помещением;
• своевременно информировать наймодателя обо всех изменениях условий и оснований, которые дают право использовать жилье по соглашению социального найма;
• иные обязанности, обозначенные в договоре.

• сдавать квартиру или другое жилье в поднаем;
• вселять в помещение, выступающее объектом соглашения социального найма, других лиц по своему усмотрению, если это не противоречит закону и не нарушает прав соседей;
• размещать в своем жилом помещении временных жильцов;
• осуществлять замену или обмен занимаемой квартиры;
• требовать от управомоченных лиц наймодателя своевременного осуществления капитального ремонта жилья и предоставления необходимых коммунальных услуг;
• иные права, обозначенные в российском законодательстве или в самом соглашении.

Можно ли прописаться на даче? – об этом вы узнаете прочитав статью по ссылке.

Как правильно оформить завещание на квартиру, читайте в этой статье.

Читайте также:Приказ о комиссии по инвентаризации материальных ценностей

Прекращение соглашения

Соглашение социального найма перестает действовать лишь после его расторжения. Расторжение возможно по соглашению сторон в любое время.

Наниматель может расторгнуть соглашение, либо письменно уведомив наймодателя, либо выехав в другое место жительство. В этом случае соглашение социального найма признается расторгнутым с даты выезда.

Наймодатель, в свою очередь, имеет право сам расторгнуть соглашение лишь в судебном порядке и только по вышеуказанным основаниям для выселения нанимателей.

Какими-бы ни были отношения между владельцем имущества и арендатором, юристы не рекомендуют отказываться от составления договора

Сдача жилья в аренду — процедура которая встречается довольно часто.

Естественно, отношения между владельцем жилья и квартирантом могут складываться по-разному, потому специалисты в области права не рекомендуют отказываться от составления специального документа, обуславливающего взаимоотношения арендодателя жилья.

Называется этот документ договор найма жилого помещения. Есть смысл рассмотреть более подробно вариант аренды, когда обе стороны-участницы сделки являются физлицами.

Юр. лицам также не воспрещается выступать в роли арендодателей, но, как показывает практика большинство вопросов возникают именно во взаимоотношениях физических лиц — участников сделки.

Договор найма — о чем в нем должна идти речь

Договор найма жилого помещения следует составлять в письменном виде

Обязательным является заключение договора найма в виде письменного документа. Иначе вероятен вариант, что соглашение окажется недействительным. Обращаться к нотариусу по поводу его заверения не требуется. Хотя и возможно при желании сторон.

Большую часть положений этого документа стороны определяют самостоятельно. Но ряд моментов оговаривается в обязательном порядке.

Итак, сторонами должны быть указаны следующие пункты.

Сдаваемую квартиру необходимо подробно описать с указанием адресных данных, этажа, количества комнат и других моментов.

Это делается во избежание дальнейших споров насчет того, какой конкретно объект был сдан.

Срок заключения договора. После вступает в действие правило, по которому первоочередное право заключения нового договора должно быть предложено нанимателю. Лишь в случае его отказа может идти речь о заключении договора с другим лицом.

Договор должен содержать пункт о порядке внесения платы за пользование помещением

При несоблюдении данного пункта наймодатель обязан позаботиться о возмещении причиненных нанимателю убытков.

Нюансы внесения арендной платы. Оговариваются размер, сроки и способы, при помощи которых будут вноситься денежные средства за пользование жильем.

Важно также позаботиться о фиксировании каждого платежного факта. Это может быть соответствующая расписка.

Указание моментов, касающихся оплаты коммунальных услуг.
Пункт о капитальном и текущем ремонте помещения.
Пункт о тех членах семьи, которые проживают вместе с нанимателем.

Пункт о других собственниках арендуемого помещения.
Пункт, касающийся досрочного расторжения договора. Обычно такое делается в судебном порядке.

Стороны должны оговорить те ситуации, когда можно будет говорить о расторжении. Данный пункт важен для наймодателя, так как позволяет избежать ему недобросовестного отношения к жилому помещению. Такое свойственно некоторым нанимателям.

Существенные условия договора найма жилого помещения

Существенными условиями договора аренды называют те пункты, которые собственно позволяют достичь заключение сделки

К ним относятся те условия о предмете договора, которые обозначены в законодательных или других правовых документах. Причем, названы они таковыми для документов данного типа.

К ним же относится весь тот перечень условий, которые предполагают достижение соглашения. Настоять на них вправе любая сторона.

Существенные условия договора найма жилого помещения предполагают подробное описание условий, касающихся предмета договора.

Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

Существенным условием заключения договора найма будет являться количество и фамилии имена отчества всех членов семьи, вселяемых арендатором в жилище.В таком случае все вселившиеся лица несут солидарную ответственность за порчу имущество или несвоевременную оплату по договору.В случае возникновения судебных споров они так же могут выступать в роли ответчиков. Вселение иных граждан, о мере необходимости регулируется заключением дополнительного соглашения, подлежащего государственной регистрации наравне с основным договором.

Еще одним существенным условием является регистрация, другими словами прописка, граждан по месту проживания. Данное условие необходимо для определения детей нанимателя в образовательные учреждения в месте проживания, обслуживание в поликлинике.

Еще одним из немаловажных условий, на которое следует обратить внимание при заключении договора, является наличие животных в передаваемой квартире. Передающая сторона может поставить ограничение на проживание живности в квартире, при обеспокоенности собственника за сохранность имущества и ремонт в переданной в пользование квартире.

В случае, если передаваемая квартира приобретена собственником в период брака, то в договоре аренды обязательно должна быть ссылка на нотариальное согласие на заключение сделки о передачи недвижимости. Копию согласия так же стоит оставить арендатору у себя. Отсутствие согласия на заключение сделки о передачи может стать причиной признания договора недействительным в судебном порядке.

При заключении последнего обязательно нужно обратить внимание на перечисление сведений, позволяющих идентифицировать имущество, передача которого предстоит.

В качестве предмета договора как правило служит жилой объект, имеющий все условия, позволяющие комфортное проживание в нем. Это может быть дом, часть дома, отдельная квартира или выделенная ее часть, к примеру — комната.

Документ, в котором отсутствуют сведения о передаваемом жилом объекте не относится к категории заключенных договоров.

В качестве существенных условий договора найма специализированного жилого помещения служат пункты, оговаривающие:

• сам предмет аренды,
• стоимость,
• срок, на который сдается помещение.

Условия, которые служат в качестве дополнительных

Дополнительные условия договора начинают свое действие автоматически. после заключения договора

Особенностью дополнительных условий договора аренды является тот факт, что они, как правило, оговорены нормативными документами.

Согласовывать их текст сторонам не потребуется — они начинают действовать автоматически, с момента, когда произошло заключение договора.

Итак, речь идет о следующих моментах:

• Обязанности вовремя оплачивать жилье.
• Указании в договоре тех граждан, которые постоянно проживают с нанимателем. Если таких оговорок нет, то вселяют их, опираясь на на правила статьи 679 Гражданского кодекса.
• Текущими ремонтными работами обязан заниматься наниматель, если другой вариант не предусмотрен документом.
• Капремонтом занимается наймодатель.
• Размер оплаты за жилье – этот пункт стороны оговаривают между собой.

Случайные условия договора

В договоре найма могут содержаться случайные условия, но это совсем не обязательно

К данному виду причисляются любые условия, которые включены в документ исходя исключительно из решения сторон.

Данные условия могут быть либо дополнением к обычным, либо изменением их.

Если в тексте документ рассмотренный вид условий не нашел отражения, то переживать не стоит: действительность договора не окажется под угрозой. Следовательно, в договоре найма может содержаться ряд любых случайных условий. Все зависит от согласования сторон.

Таков перечень основных пунктов, предусмотреть которые необходимо при заключении данного договора.

Обе стороны должны внимательнее отнестись к составлению документа (его заключение через специализированные агентства не отменяет данного пункта) и обратиться за дополнительным консультированием к специалистам по мере необходимости.

Такое отношение позволит избежать неприятных ситуаций в дальнейшем.

Читайте также:Как провести корректировку границ земельных участков

Еще полезная информация по вопросу составления договоров найма — на видео:

Источник: lawsexp.com