Продажа комнаты в общежитии преимущественное право покупки

Содержание

1. Предупреждать ли соседей
2. Оформление: с чего начать
3. Подготовка к продаже
4. Рекомендации и советы
5. Что еще учесть
6. Заключение
7. Последовательность действий
8. Получение согласия соседей
9. Подготовка документов
10. Заключение договора купли-продажи
11. Варианты передачи денег
12. Отказ от преимущественного права покупки
13. Если соседи сопротивляются
14. Сложные ситуации
15. Советы покупателям при выборе комнаты в коммуналке: Видео

если в свидетельстве указано вид права: собственность, объект права: комната, назначение: жилое. Иного в свидетельстве не указано. Просьба дать развернутый ответ со ссылками на статьи.

Здравствуйте! Комната в общежитии является самостоятельным объектом недвижимости и согласия соседей на продажу не требуется. Хотите ответ со ссылками на статьи — обратитесь с личной консультацией к любому юристу на сайт и оплатите ее.

Согласие не нужно ни в каком случае, другое дело, что если бы собственность была на долю, то у соседей было преимущественное право покупки этой доли.

В вашем случае вы имеет право собственности на весь объект, а не на долю, а значит правило преимущественной покупки здесь не применяется.

ГК РФ Статья 250. Преимущественное право покупки

1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Здравствуйте, Егор. Если у вас общая собственность на комнаты общего пользования (ванна, туалет, кухня и др.), то вы обязаны соблюсти правило о преимущественной покупки совладельцами, которые совместно с вами владеют и пользуются общей площадью, при этом данная сделка обязательно должна быть удостоверена в нотариальном порядке.

Если ванна, туалет, кухня и др. в вашей комнате, то продать свою комнату в общежитии без согласия соседей в 2018 году, решается просто. Сделку совершают, как и при продаже квартиры, стандартным способом. Спасибо, что обратились к нам на сайт.

Если право собственности на эту комнату зарегистрировано. В этом случае согласия соседей не потребуется. По ст. 250 ГК РФ «добро» на совершение сделки нужно, если вы владеете долей. И по закону такие же дольщики, как и вы, имеют преимущественное право покупки. Сначала выясните, кто является владельцем соседних комнат. От собственников необходимо получить отказ от права «первой руки». Если соседняя комната не приватизирована, значит, ее собственник — муниципалитет или другая организация. Чтобы продать комнату в этом случае, за отказом вам придется сходить в городской комитет по жилищной политике. Есть еще один законный вариант выхода из ситуации. Вам необходимо письменно уведомить всех собственников о намерении продать комнату. Обязательно укажите в письме точные данные того, к кому обращаетесь; фамилию, имя и отчество, точный адрес, номер комнаты и площадь. Все ваши данные также должны быть полными. В тексте извещения обязательно должна быть озвучена сумма, которую вы планируете получить за продажу комнаты, основание для владения комнатой – договор купли-продажи (дарения, мены) и реквизиты документа, подтверждающего вашу собственность. И самое главное – четко и ясно пропишите владельцу соседней комнаты предложение воспользоваться преимущественным правом приобретения.

Планируя переезд, многие жильцы задаются вопросом о том, как продать комнату в общежитии без согласия соседей, и вообще возможно ли это. Обычно такой вопрос возникает у тех людей, кто краем уха слышал о том, что при продаже комнате нужно уведомлять об этом соседей. Но нередко, в случае с общежитием, дело обстоит совсем по-иному.

Предупреждать ли соседей

Уведомление соседей касается лишь тех случаев, когда у людей имеется общая долевая собственность. Так, квартира может быть оформлена на несколько людей, за которыми числятся определенные жилые помещения. Именно их собственники и могут продать. Но прежде чем выставить объект на продажу, они обязаны оповестить о своем намерении соседей по квартире, которым в данном случае принадлежит преимущественное право покупки. Если же они отказываются от приобретения комнаты, то она продается в общем порядке.

Однако в случае с общежитием, как правило, дело обстоит иначе. С соседями не связывает общая долевая собственность, поэтому они не обязаны никого оповещать о предстоящей продаже и предлагать соседям приобрести комнату в первую очередь.

Оформление: с чего начать

Продажа в этом случае практически не отличается от подобной сделки в стандартном случае. Сделка будет невозможной лишь тогда, когда здание общежития отнесено к специализированному фонду. Но даже из этой ситуации есть выход. Так, продажа возможна, если договориться, что недвижимость после сделки продолжит числиться на балансе муниципалитета.

Подготовив необходимый пакет документов, приступают к совершению сделки. Но также важно, чтобы владелец оформил соглашение о социальном найме, на основе которого затем пройдут регистрацию в Росреестре. Только после того как за владельцем будет числиться недвижимость, он вправе осуществлять с ней сделки.

Читайте также:Профстандарт заместитель директора по юридическим вопросам

По закону, приватизировать жилье возможно в том случае, если:

• общежитие принадлежит муниципалитету;
• сначала оно принадлежало государству;
• комната эксплуатируется только по назначению.

Если все вышеназванные условия соблюдаются, то лицо должно обратиться в муниципалитет, чтобы заключать договор социального найма. После этого следует пройти процедуру приватизации. Она практически не отличается от процесса для любой недвижимости. Если в ней отказывают, и заявитель уверен, что это противозаконно, он может обратиться в суд, чтобы оспорить такое решение. Для этого составляют иск, к которому прилагают:

• технический и кадастровый документы;
• справку из ЕГРП, на основе которой возникает право приватизировать комнату.

Если суд удовлетворит исковое требование, муниципальные власти будут обязаны разрешить приватизацию.

Подготовка к продаже

Непосредственно для осуществления сделки потребуется пакет документов, включающий в себя следующие бумаги:

• правоустанавливающие;
• выписку из домовой книги;
• документы на право собственности;
• выписку из лицевого счета;
• справку, подтверждающую, что долгов по коммунальным платежам нет;
• если в помещении зарегистрированы лица, не достигшие совершеннолетия, или недееспособные граждане, то необходимо получить разрешение органа опеки.

Получая бумаги, нужно учитывать то, что они имеют определенный срок действия, а также каждая из них будет готовиться определенное количество дней. Поэтому, возможно, что к тому времени, когда покупатель найдется, какие-то из них придется заказывать заново.

Рекомендации и советы

Чтобы продажа недвижимости была осуществлена с максимальной выгодой, нужно подготовить и саму комнату таким образом, чтобы она имела презентабельный вид. Для этого потребуется следующее.

1. Вывезти мебель, если она не продается с комнатой. Тогда помещение будет выглядеть просторнее.
2. Сделать небольшой косметический ремонт: подклеить обои, заделать щели, исправить окна, двери и прочее.
3. Освободить балкон, если таковой имеется.
4. Убраться, чтобы получить приятный вид и отсутствовали какие-либо запахи.
5. Лучше всего договариваться о встрече днем, когда соседей не будет дома. Тогда обстановка будет более спокойной, что обеспечит благоприятное впечатление. Договариваясь о стоимости, нужно иметь в виду, что торг уместен лишь до тех пор, пока сумма не будет внесена в договор купли-продажи. После этого вопрос считается решенным. Рекомендуется вносить полную стоимость, чтобы в случае возникновения конфликтной ситуации сумма договора была возмещена в полном объеме.

Что еще учесть

Есть еще несколько моментов, о которых не стоит забывать продавцу, занимающемуся продажей комнаты в общежитии. К ним относятся следующие:

1. Техпаспорт сегодня предоставлять необязательно, так как кадастровый план его полностью заменяет.
2. Для заключения договора справка об отсутствии задолженностей не нужна. Однако чтобы покупатель был уверен, что ему не придется в будущем оплачивать долги продавца, ее нужно предоставить.
3. Как выписка из домовой книги, так и оценка эксперта об объекте недвижимости имеют определенный срок действия. Поэтому их лучше готовить тогда, когда на комнату уже найден конкретный покупатель, с которым достигнута договоренность.
4. Если фамилия на документах при получении комнаты и будущем оформлении сделки не совпадает, например, по причине замужества, то к вышеназванным бумагам следует добавить свидетельство, подтверждающее факт её изменения.
5. Согласовывать пункты договора и подписывать его желательно через нотариуса, предварительно убедившись в том, что в нем нет пунктов, противоречащих друг другу.

Заключение

В статье рассмотрен лишь общий случай продажи комнаты в общежитии. Безусловно, в каждой конкретной ситуации могут быть свои особенности, которые должны рассматриваться и учитываться в индивидуальном порядке.

Если у владельца нет соответствующего опыта, и он не знает, как поступить в той или иной ситуации, то лучше всего прибегнуть к помощи специалистов. Это может быть юридическая консультация или обращение к риэлтору, который возьмет на себя все заботы по продаже недвижимости. Конечно, за эти услуги придется заплатить. Зато собственник будет уверен в скорой продаже комнаты, а также безопасной сделке, все тонкости которой известны специалисту.

Важно! Передача денег в большинстве случаев осуществляется через банковскую ячейку, которую арендуют на время совершения сделки. Но могут быть и другие варианты, в том числе, и оплата наличными. В таком случае рекомендуется проверить в банке купюры на подлинность.

Таким образом, способ, как продать свою комнату в общежитии без согласия соседей в 2019 году, решается просто. Сделку совершают, как и при продаже квартиры, стандартным способом.

Обладателям недвижимости в таких объектах, как общежития и коммунальные квартиры, всегда сложнее совершать с собственностью какие-либо операции. Чтобы сделка произошла, предстоит собрать много документов, решить формальные вопросы. Покупателю важно удостовериться, что сделка полностью легальная, нет подводных камней. Но есть уловки, с которыми продажа комнаты в коммунальной квартире/общежитии значительно упрощается и ускоряется.

Последовательность действий

Чтобы грамотно подготовиться к продаже, следует определить статус имущества. Продавать комнату в коммуналке/общежитии может только собственник. При этом необходимо понимать отличия между квартирой коммунальной и жильем, которое находится в общей долевой собственности. В первом случае владелец имеет в полной степени распоряжаться личной комнатой, а места общего пользования предназначены для всех. Также перед куплей-продажей предстоит произвести оценку стоимости имущества, подготовить комнату в коммуналке/общежитии к продаже, в обязательном порядке уведомив об этом соседей. Тогда можно собрать документы и, найдя покупателя, оформить сделку в точном соответствии с требованиями законодательства.

Читайте также:Образец объявления о собрании жильцов многоквартирного дома

Получение согласия соседей

Одна из основных сложностей, которые возникают при купле-продаже приватизированной комнаты в коммуналке/общежитии, это получение согласия от соседей. Есть такое понятие, как преимущественное право на покупку. То есть соседи имеют возможность первыми купить жилье. Но иногда они не готовы заключать сделку, покупать недвижимость, в то же время пытаясь помешать продать комнату. По факту же закон в 2019 году требует одного: за месяц до планируемой операции уведомить остальных собственников о продаже комнаты в коммунальной квартире либо общежитии.

Чтобы узнать все нюансы, предстоит изучить ЖК РФ, ст. 42 отражает все важные моменты. Это могут быть не только непосредственные соседи по жилплощади: в зависимости от формы собственности, квадратные метры принадлежат и простым гражданам, и госорганам. И стоит оформить уведомление для продажи таким образом, чтобы на руках оставались доказательства, что соседи по коммуналке/общежитию проинформированы. Следует предоставить такую информацию в письменной форме следующим лицам/органам:

• собственникам приватизированных жилых помещений в коммунальной квартире;
• жилищному комитету либо районной администрации, когда комнаты сдаются по договору социального найма (коммунальная либо государственная собственность);
• органам опеки и попечительства, если в коммуналке/общежитии собственниками числятся люди с инвалидностью либо несовершеннолетние граждане.

Есть возможность разослать письменные уведомления через Почту России. Но тогда нужно отправлять рекомендованные письма, чтобы на руках оставались квитанции в подтверждение факта рассылки жильцам коммунальной квартиры/общежития. Или же можно прибегнуть к помощи нотариуса: он оформит соответствующие извещения.

Подготовка документов

Любая процедура купли-продажи недвижимого имущества сопровождается сбором целого пакета бумаг. И сделки с комнатами в коммуналке либо в общежитии не являются исключением. Чтобы зарегистрировать ее по всем правилам, понадобятся документы, удостоверяющие личности и продавца, и покупателя коммунальной комнаты. Это гражданские паспорта. Еще необходимо взять справку о том, что жильцы выписались из коммуналки или же общежития. К ней прилагают извещение о рассылке уведомлений соседям (государственным органам) о грядущей купле-продаже.

Важнейшая часть пакета бумаг – договор купли-продажи. В БТИ нужно взять выписку с экспликацией, еще понадобится кадастровый план жилища. Обязательно предстоит подтвердить право собственности, предъявив соответствующие документы. Плюс к этому прилагают разрешение от других собственников комнаты (если они есть), заверив его нотариально. Когда среди владельцев есть несовершеннолетние, понадобится разрешение от органов опеки.

Заключение договора купли-продажи

Продажа комнаты в коммунальной квартире/общежитии принципиально не отличается от любой аналогичной сделки. Поэтому за образец можно брать гражданско-правовой договор. Но изначально с покупателем составляют предварительное соглашение. Его можно написать в вольной форме, в письменном виде. Далее на его основе будет составляться основной договор купли-продажи коммунальной комнаты/общежития. Как правило, ключевые моменты в этих документах не меняются. Еще один важный нюанс – передача денег по итогам сделки.

Так как продажа комнаты в коммунальной квартире/общежитии – это операция с недвижимостью, которая по умолчанию связана с достаточно крупными суммами денег, к составлению соглашения следует подойти со всей ответственностью. Даже используя готовый образец, необходимо внимательно прописать несколько основных моментов.

В договоре принято подробно описывать имущество. В данном случае – комнату в коммунальной квартире или общежитии. Сюда же включают сведения по лицам, которые проживают на жилплощади. Еще один нюанс – права и обязанности сторон, участвующих в операции.

Правильно будет детально расписать процесс передачи денег и сумму, предоставляемую к оплате. Стороны могут договариваться об удобном для них времени, месте и способе передачи средств. Здесь же прописывают момент оплаты услуг государственной регистрации сделки. Такие расходы могут ложиться как на продавца, так и на покупателя жилплощади в коммунальной квартире/общежитии.

Варианты передачи денег

Производя взаиморасчет при купле-продаже, стороны могут использовать разные способы. Они выбирают приемлемый вариант, исходя из уровня доверия между покупателем комнаты в коммунальной квартире и продавцом.

Деньги за комнату можно передать через банковскую ячейку. Арендовав депозитарий, туда помещают средства. В момент заключения сделки продавец получает к нему доступ. Такой вариант считается безопасным, так как исключен риск разбойного нападения при продаже. Но стопроцентной защиты от мошенничества он не гарантирует.

Есть вариант составления аккредитива для купли-продажи. По такому условному документы деньги будут перечислены на счет продавца через банк, как только собственник покажет документы на комнату в коммуналке/общежитии. Аккредитив стоит дороже банковской ячейки, его оформление относительно длительное. Но гарантии надежнее, поэтому ради безопасности при купле можно выбрать такой способ.

Наконец, иногда продавец и покупатель комнаты просто производят личный расчет друг с другом. Возможна оплата по итогам оформления кредита либо материнского капитала.

Отказ от преимущественного права покупки

Стоит детальнее разобраться с алгоритмом получения отказа от соседей по коммуналке/общежитию, которые имеют преимущественное право покупки. Разослав извещения, продавец может сразу в них попросить, чтобы каждый собственник написал соответствующий документ. Отказ от купли-продажи комнаты в коммунальной квартире оформляют у нотариуса или регистрируют в компетентном органе. Если соседи идут навстречу продавцу, можно не выжидать в течение месяца и сразу заключать сделку.

Читайте также:Характеристика на главу администрации сельского поселения

Достаточно часто события разворачиваются по другой схеме. Собственники комнат в коммунальной квартире/общежитии не заинтересованы в купле-продаже, но и писать официальный отказ они не хотят. Это не означает, что операция сорвется. Выждав месяц, продавец имеет полное право продавать свое имущество.

Стоит рассмотреть и третий вариант: соседи хотят воспользоваться своим преимущественным правом на покупку комнаты в коммунальной квартире/общежитии. И тогда им практически невозможно противостоять. Продавец не может продавать жилье посторонним, если на него претендуют другие лица, проживающие в коммуналке. В таком случае сделка будет заключена с соседями.

Еще один спорный момент: на жилплощадь могут претендовать сразу несколько собственников комнат в коммунальной квартире/общежитии. В таком случае решение только за продавцом. Он не имеет права продавать жилье третьим лицам, однако волен выбирать покупателя среди нескольких лиц с преимущественным правом покупки. При этом никто ему не сможет диктовать условия, включая стоимость квадратного метра комнаты.

Правда, есть еще один важный нюанс. Составляя уведомления для соседей, в них пишут конечную стоимость комнаты в коммунальной квартире. И в дальнейшем продавать ее третьим лицам, не имеющим преимущественного права покупки, можно только по заявленному ранее ценнику, на тех же условиях. Можно и поднять цену, но только не сбивать ее. Это требование придумано для защиты прав соседей.

Если соседи сопротивляются

Не всегда удается тихо и мирно решить вопрос с соседями общежития либо коммуналки. Или же на них невозможно выйти, так как неизвестно реальное место проживания, а тратить время на розыски не представляется возможным. Поэтому придуманы разные схемы, позволяющие заключить сделку купли-продажи, фактически не нарушая закона. Однако они бывают относительно небезопасными как для продавца, так и для покупателя комнаты в коммунальной квартире.

Очень популярный вариант – перевод покупателя в статус собственника жилплощади. Для этого подписывается договор дарения. По нему гражданин становится владельцем доли комнаты в коммунальной квартире/общежитии. Соответственно, он получает преимущественное право покупки, далее с ним можно подписывать соглашение. Такая схема сопряжена с определенными рисками, поэтому ее лучше задействовать, будучи уверенным в порядочности второй стороны.

Иногда продавец комнаты в коммунальной квартире поступает еще проще. Он по факту продает имущество, но оформляет договор дарения полностью на свои квадратные метры. Сделка купли-продажи не заключается, а деньги передаются из рук в руки. Это еще более рискованная схема. Так как договор дарения могут оспорить соседи, заявив, что он является притворным. Если же продавец дарит всего лишь долю, а остальную комнату в коммунальной квартире/общежитии продает, к такому соглашению третьим лицам уже придраться невозможно.

Избежать права преимущественной покупки при оформлении соглашении купли-продажи можно путем реализации права залога. Тогда стороны готовят соглашение: якобы продавец у покупателя берет заем. Далее он намеренно не вносит средства в указанный в документе срок. И после этого покупатель имеет полное право в счет долга взыскать имущество – то есть комнату в коммунальной квартире/общежитии.

Сложные ситуации

Купля-продажа комнаты может сорваться не только по причине прямого отказа от остальных жильцов коммуналки. Иногда продавец действует грамотно, но при всем желании не может подписать договор. И первый вариант сложной ситуации – сосед живет в другом месте, но числится собственником одной из комнат в коммуналке.

В таком случае придется обращаться в судебный орган. Поскольку человека предстоит признать без вести пропавшим. Тогда продажа коммунальной комнаты или общежития может совершаться, не учитывая его преимущественное право. Но суд не всегда способен помочь. Так как предстоит доказать, что сосед отсутствовал как минимум год по месту его регистрации.

Правда, не всегда даже признание гражданина без вести пропавшим спасает продавца общежития, квадратных метров в коммунальной квартире. Поскольку после этого назначается управляющий его имуществом, который от имени соседа вправе претендовать на продаваемую комнату.

Если человек просто переехал в другой город, его можно уведомить о грядущей операции купли-продажи через нотариуса. Ему отправляют заверенное уведомление, в ответ можно ждать отказ. Этот документ тоже оформляют в нотариальной конторе. Но и молчание в течение месяца в ответ на извещение будет считаться отказом от претензий на комнату в коммунальной жилплощади/общежитии.

Советы покупателям при выборе комнаты в коммуналке: Видео

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Источник: lawsexp.com